2022年上半年，政策层面暖风不断。上半年200个城市已出台楼市松绑政策超460次，刷新历史记录。而随着疫情影响逐渐减弱以及政策效果的持续显现，楼市下半年回暖也被认为是必然趋势。

但受访的业内人士多数仍保持谨慎看法。专家认为，在回暖的大趋势下，政策总体放松的节奏会放缓，市场总体仍将保持一定的谨慎度，不但房企在拿地层面相对保守，购房者也会更谨慎选择确定性更强的板块以及更稳健的房企。

上半年楼市新政数量同比涨61％

2022年以来，房地产市场持续低迷。为促进刚性和改善性需求释放，各地发布楼市扶持政策的频率明显加快。

2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。7月4日，专家向华夏时报记者透露，对比2021年上半年全国发布了286次调控政策，2022年同期发布的调控政策数量同比上涨61％。

其中，4月29日召开的中央政治局会议被业内视为今年楼市调控的重要分界点。7月5日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“在此之前，楼市政策处于非热点城市小打小闹、热点城市边缘性行走的阶段。而在此次会议后，纾困政策明显增加，力度也在加大。”

从调控内容来看，各地打出“组合拳”，全面支持合理住房需求释放，继续优化限购、限贷等政策，降低交易税费，取消不合时宜的限制性政策。

其中，公积金政策调整的次数最为频繁。机构统计，2022年上半年全国有超过150个城市针对公积金政策出台了不同力度的宽松政策，成为市场宽松最集中的政策方向。

同时，多孩家庭成为定向放松的主要对象，全国超过30城市在调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。例如，杭州“5·17”新政规定，符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套。此外，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

从放松的力度来看，一线城市政策适度放松，释放积极信号。例如，上海在6月7日推出“世界排名前50名院校毕业生可直接落户”的政策后，又在6月28日宣布今年在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍办法规定的基本条件即可落户等；

而二线城市政策则继续加大放松力度，比如限购优化、降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等；相比之下，三四线城市的放松力度最强。多数仍限购的三四线城市全面取消限购，限贷等限制性政策；发放购房补贴、提高公积金贷款额度等政策继续跟进。

值得注意的是，在这些调控政策中，不少城市也为房企进行纾困，降低企业税费，减轻企业资金压力，同时，识别出险企业底层资产质量，帮扶有价值的企业度过难关。据不完全统计，仅在5月，就有包括南通、成都、海口等城市在内的10余个城市优化了预售资金监管，内容涉及加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等。

房地产调控政策将持续宽松

随着调控政策的不断放松，目前部分城市已有明显的回暖迹象。

例如，在“5.17”新政实施后，杭州二手房市场温和回弹。据杭州机构数据显示，2022年5月份，杭州住宅成交超4100套，其中新政前（5月1日-5月16日）日均成交超90套住宅，新政后（5月17日-5月31日）日均成交超180套住宅，住宅网签量因受新政影响，日均提升83％。

但整体来看，调控放松的效果仍有待市场进一步检验。业内人士指出，当前房企资金问题仍旧严峻、企业投资开工力度不足、购房者观望情绪严重等仍是行业普遍存在的问题。

7月5日，专家分析指出，影响调控效果有多重因素。比如，从市场总体来看，分化的趋势依然存在，密集调控之下，全国层面的拐点还未完成到来，目前更多还是部分城市的回暖加速，从点到面的过程将持续较长时间。

“从需求侧的政策来看，各地已经应出尽出，不少城市的力度还大于预期，但全国层面的总体回暖还会和经济层面的复苏保持一定同频，购房者的信心并不只受楼市政策这单一因素影响。”专家强调。

专家指出，销售指标方面，预计整个下半年都会处于负增长的下行趋势。当下除了疫情的冲击，楼市也处于下行状态，房企拿地的积极性也不高。“从一定程度上来讲，如果民企融资的环境不改变，下半年还有民企出现资金链断裂的风险，开发商的信心，购房者的信心都不会恢复。”专家坦言。

不过，下半年楼市回暖仍被认为是必然趋势。

相关机构认为，根据历来政策传导的规律来看，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。当前市场走到了复苏的第一阶段（领头复苏），并向第二阶段（带动复苏）过渡，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍处于低位。“据此推演，今年8月份普通二线城市房价将企稳，年底部分低能级城市房价将企稳。”

中泰证券认为，在疫情对推盘影响逐渐消除的背景下，房地产调控政策持续宽松，将带来需求端的持续环比改善。但受制于土地市场拿地下滑、重点区域库存有限，市场复苏速度相比历史周期较慢，相较历史V型复苏的过程，本轮将呈现“弯钩”型复苏。

李宇嘉则强调，目前来看，房地产触底回升的走势比较艰难，未来一段时间更大程度上是“磨底”或夯实底部的时期。从热点城市传导至非热点城市，从热点楼盘传导至非热点楼盘，从豪宅到改善型需求，再到刚需入市的传导，这些传统的楼市回升路径，目前仍存在一定的不确定性。未来政策选择上，除继续刺激需求外，更多要考虑如何疏通普通住房市场供需的“肠梗阻”。

“下半年成交量的提升空间较大，预计下半年全国整体商品房销量会明显超过上半年，全年的成交金额预计仍将超过14万亿。”专家补充说，下半年市场去化仍面临区域型分化，这类分化不仅体现在城市之间，城市不同板块之间的分化也将表现得更为明显。

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