2021年仅剩下30多天就结束了，今年年初定下的目标有没有实现呢？一般人定下的目标都是买房、买车、有存款、脱单、升职、加薪的这些，到目前为止好多人一个都没有实现呢，有人说本来今年是打算买房的，只不过是市场不稳定，最终没有下手买房。

2021年的楼市接近尾声了，上半年的楼市为之疯狂，不少地区的成交记录都创下了新高，如上海、合肥、北京、杭州等城市。到了下半年，整个楼市的划分发生了翻天覆地的变化，各大城市的成交量成交价都迎来了逐步的降温，有人说2021年的楼市像极了2014年也有人说像极了2018年，认真的看看他们结合了2014年和2018年的两大条件，整个楼市都处于“低迷”的状态。

2014年楼市的库存量急剧上升，百城新房库存量达到了5.9亿平方米，广义库存量37.7万平方米，也就是说未来两年时间会有超过4,000万套房子上市销售，以目前的成交数据观看，平均需要2~3年的时间才可以把新房消化完毕。

二手房的库存量也出现了爆发式的增长，根据第3季度统计出来的数据，60城二手房挂盘量已经突破了320.2万套，北京，武汉，石家庄，南京，成都，重庆，郑州，上海，天津，南昌等多个城市，二手房在线挂牌量已经突破了10万套，还有不少城市的二手房库存量已经在15~20万套，楼市趣步成周期已经延伸至了17.9个月，市场持续降温去库存周期也进一步的被拉到。

2018年的政策，上半年的楼市处于火爆的阶段，下半年的楼市直接进入到冰冻期，整体的成交量并未出现大幅度的下滑，2021年更彻底，根据中原研究院的数据显示国内楼市政策截止到10月中旬共计出台超过500次，每一条政策的打击比预期还要大，不让楼市有任何的喘息机会。

2020年8月份出台的三道红线，主要是针对房地产企业的负债率、现金流、短期债务比，要求房地产企业在2023年6月份前，回落到规定的范围内，目前距离2023年6月份仅剩下20个月了，房地产企业的负债率依旧是处于高位，真的能在规定的范围内回落到合理的水平吗？2020年房地产企业共计还款金额高达9000亿，你能说房地产企业存在的压力大不大？虽然2021年是还款的一年，但是2021年准备结束了。

两道红线，主要是针对银行对房地产企业以及个人贷款比例的上限，严禁违规资金操作行为限制了流入房地产的资金，现在银行的资金是非常的充足的，只不过是在房贷这方面进行了严格的限制而已，没有资金的楼市，整体的活力就已经褪去了。

二手房参考指导价，主要是针对市场炒作行为，作为楼市风向指标的深圳，受到二手房参考价的影响下，整个楼市成交量稳稳地都在2000套左右，后面有多个城市也出台了类似的政策，让整个二手房市场出现大幅度的降温。

下半年强劲的政策导致众多房地产企业以及卖家都选择“抛售”最近这几个月整体的成交量处于回落的阶段，下跌幅度基本上也达到了人们的预期吧！

根据国家统计局的数据显示，9月份共计成交金额为15,748亿元，成交面积16,139万平方米，比成交单价折算下来9757元，10月份进一步的下滑，成交单价仅为9749元每平米，已经回落到了2019年至2020年的水平，新房的价格也迎来了首次下滑，70个中大型城市有56个城市，新盘地价格迎来了下滑，62个城市的二手房价格已下滑，看历史仅有在2012年出现这么大幅度的回落。

为了稳定市场的发展，有多个城市出台了“限跌令”出台的城市包含。岳阳、沈阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、南通、株洲、哈尔滨、桂林、惠州、湖州、徐州、安庆、扬州、襄阳等多个城市，降价基本都被控制了15%以内。

我国著名经济学家马光远曾谈过，楼市不能出现太热，也不能出现太冷，整个楼市要保持在“温和”的状态才能满足市场的正常稳定需求。目前房地产市场怎么看都是处于“冷”的阶段了吧，近期有政策逐步地放缓，让楼市回归到温和的状态。

927例会中明确地表示“增强信贷总量增长的稳定性”坚持把服务实体经济放到更突出的位置，整个会议起到最关键的是“两个维护”，“维护房地产的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。自此之后楼市迎来了好转的消息。

1、金融端在放松，利率在回调

根据的数据显示，10月末金融机构个人贷款余额为37.7万亿，相比9月份增加了1,013亿元央媒金融时报发文表示《房企融资回暖，楼市稳信号明显》房地产发展让贷款逐步的回归到正常状态。

进入到10月份以来，广州佛山的利率就已经下调，达到40个bp，后面也有超过12个城市跟着下调房贷利率。11月22日中国人民银行公布一年利率为3.855%年的LPR，利率为4.65%，这也表明利率连续19个月保持不变的状态了。

金融端回暖对于房地产企业来说，在资金回笼这方面存在的压力，并不像过去这么紧张了。对于购房者来说才是的利好消息，一方面贷款利率降低了，另外一方面购买的房产也安全了，不用过于担心，房地产企业随时都会出现“雷暴”，不会容易出现烂尾楼。

2、第3次集中土拍，多个城市开始降低门槛。

第1次土拍，各大房地产企业拿地非常积极，因为当时楼市还是处于火爆的状态，剩下的新记录土地出让、高溢价率。在第2次土拍的过程中，结果出现了大降温，土地出让金大幅度下滑，流拍率屡创新高，溢价率持续走低，成交价也做出了让步。

土拍的规则也发生了变化，不少的城市鼓励房企入市，广州取消了黄埔和南山两个热区周期性的现象；南京取消联合报名竞拍不得合作开发，不过降低了房企资质要求，从原本的三级下调到一级；苏州在保证金这方面，从原本的50%也下调到了30%，深圳的第3次土拍结果出来了，结果是100%的成交。

3、各大城市都在刺激成交。

哈尔滨降低了预售标准，建设两层就可以取得商品房预售许可证，另外在购房方面也给出了相对应的补贴，博士研究生，本科，大专，中专，技校，分别补贴金额10万、5万、3万、2万。

宜昌召开人才发布会，两年内购房的博士硕士本科专科补贴分别为10万、6万、5万直接发放到首付款里面，假设购买一套100万的房产，总首付30万，就只需要支付的首付，就在20~25万之间就可以拿下这套房产了。

二手房也有刺激政策，珠海、中山、佛山、肇庆、东莞、阳江等多个城市，原本个人所得税为2%的，如今下调到了1%，进一步地降低购房成本。

用经济学家马光远所说的话，哈尔滨就是打响的“救市”第1枪这也是楼市调控的一个转折点，历经5年时间再加上黑天鹅事件的影响，房地产在这个寒冬上被冻结了！房地产的风险就是在政策高压迫下迅速地下滑，除了少数的城市价格仍处于上涨中，绝大部分的城市都要加入到我们在未来房地产将会加剧分化，房价下滑也成为了常态。

鹏辉·当代阅MOMΛ400-176-0760 转 622493

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