为什么越来越多人认为现在楼市开始迎来拐点？主要体现在以下3个方面：

：“金九银十”房价开始出现回调。

我们先来看看国家统计局公布的70个城市的房价数据。9月份，70个城市的新房价格环比下降，这是自2015年以来新房价格首次环比下降，而9月份房价下降的趋势在10月份得以延续，房价下降的幅度也在加大。国家统计局选取的70个城市样本基本上都是非常有代表性的大中城市，在一定程度上反映了房价的走势。

此外，10月单月均价跌破 "万元大关"，2020年均价为9860元/平方米，2021年价格突破 "万元大关 "后有一定的涨幅。根据前9个月的商品房销售情况和销售面积，前三季度的房价均价约为每平方米10342元。根据国家统计局的数据，10月份的销售总额为12390亿元，销售面积为12790万平方米。除去这两个数字，10月份的平均房价为9749元/平方米，不仅回落到1万元以下，而且还低于2020年全年的平均房价。

第二：人们对于楼市的信心开始逐渐减弱。

房地产行业表面上是房地产行业，但很多人不认为房地产行业是实体经济，主要是因为房地产行业具有金融行业的特征。例如，在房地产市场上，很多人都有 "买涨不买跌 "的想法，但这种想法的根源其实是很多人把房子当作投资品，过于看重房子的投资价值。

当人们对房地产市场有较高的信心时，不仅有住房需求的购房者非常积极，而且还有大量的投资者进入房地产市场，这些投资者对住房也有较高的需求，从而带动房地产市场的发展。最近，人们对房地产市场的信心开始减弱，这导致越来越多的人选择保持观望，真正选择买房的人越来越少。

人们对房地产业的信心对房地产市场的发展也非常重要，如果人们对房地产业长期没有信心，房地产市场的发展也会越来越困难。

第三：楼市调控不断收紧，调控的政策体系在不断完善。

您如何看待房地产市场的未来发展？经济学家任泽平曾说，房地产业长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口趋势、土地供应和金融调控政策显然是决定房地产市场未来发展的三个关键因素。

除了人口因素外，中期的土地供应和短期的金融调控政策其实都是政治性的，所以我们看房地产业的中短期发展，最重要的是看房地产市场的调控趋势。事实上，自2016年提出 "房子是用来住的，不是用来炒的 "概念后，每年对房地产市场的调控都在收紧，从土地供应、开发商限制销售、炒房者限制销售等方面，对房地产行业的调控政策逐渐收紧，随后房地产市场逐渐开始回归稳定，房价也随之上涨。基本上没有大涨的趋势，现在调控的政策体系逐渐开始完善，未来房地产市场很难获得出现大涨和大跌的机会。

通过以上几个方面的分析，我们可以基本判断，房地产市场已经逐渐开始进入转折点，之前的高价位上涨趋势已经逐渐消失，未来房地产市场将开启新的发展态势。在这样的背景下，还值得买房子吗？要想知道未来的房子是否还有购买价值，你需要找出未来房地产市场的3个 "划分"。

：开发商的分化。

一方面，房地产市场开始降温，房价不再像以前那样上涨，开发商的利润率开始缩水；另一方面，房屋销售量开始大幅下降，销售也放缓。大多数住房公司本身就在高额的债务下运作，随着房地产市场开始降温，越来越多的开发商也面临着资金链紧张的问题。

随着每年有数以百计的小开发商破产，可以说现在开发商之间存在着明显的分化。经济学家马光远提出了3-20%理论，其中之一就是20%的开发商。他认为，未来只有20%的开发商能够生存下去，而且大部分开发商将面临破产的风险。

对于购房者来说，鉴于开发商之间的差异，应注意选择物业公司，尽量选择负债率较低的物业公司，尽可能避免出现楼盘枯竭、房屋交付质量差等问题。那些信誉不好、负债率高的开发商不值得购买。

第二：地区之间的分化。

近年来，房地产市场呈现出明显的区域分化，这主要包括城市之间和区域之间的分化。

有的城市房价很低，买房压力不大，但这样的房子不一定值得买，如鹤岗5万元/套的房子，双鸭山和玉门还有1万元/套左右的房子，但这些房子没有什么增值潜力，甚至没有居住价值，根本没有购买价值。而像北京、上海这样的城市，虽然房价确实很高，但未来房价回调的空间并不大，甚至从长期来看，住房改善是一个必然的趋势。

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此外，地区之间的分化也变得很明显，好地段的房子永远是稀缺资源，而郊区的房子将面临过剩的趋势，谁的价值可能会上升，谁的价值会下降已经很清楚了。

第三：商品房类型的分化。

例如，2020年以后，越来越多的人习惯于在家里工作，所以办公楼将逐渐失去投资价值，而大城市的办公楼空置率仍然很高。此外，所有权期限相对较短的共管公寓正在被淘汰，最近几年的价格调整幅度。

许多质量较高的楼层需要折旧，一些较大的别墅由于流动性较差，很难出售和出租，所以折旧的空间很小。相比之下，中高端住宅物业，如带电梯房的多层建筑，潜力更大，更值得购买。

在房地产市场面临转折点的情况下，不可能一概而论地说明房子是否值得购买。对于购房者来说，有必要根据一些因素来评估房子是否值得购买，如开发商的声誉和财务实力，地区的质量和商业地产的类型。

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