最近，各路消息面看起来，楼市像是正经历单边下行。

官方指标上，国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，2021年10月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落；同时，64城二手房价环比下跌，仅有4城上涨、2城持平。

图源：国家统计局官网

聚焦到杭州而言，这次虽然没有走出独立行情，但总体还是平稳的，只是分化格局越来越明显。

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先看看新房、二手房市场，新房市场总体热度是回落的，中签率有所提高，可时不时还会出现触发社保排序的“热盘”；同期的二手房市场早已寒风阵阵，从3月到10月，成交量“七连跌”，一边是成交量创新低，另一边挂牌量却创下历史新高。

分析来看，出现这样的情况，主要还是二手房价格比新房要高，价格倒挂明显，尤其在市场降温氛围中，买方观望情绪渐浓，不想买在高位；而卖方一方面想着脱手套现，一方面又在害怕“卖飞”或考虑“以时间换空间”等想法左右下仍待价而沽，导致双方成交意愿都降低。

图源：杭报房产

这个时间节点能成交一套二手房，戏剧性地形容，双方都是“真爱”。买方从自住需求出发，确实选择了一套自己认为合适的房源，价格是其次；卖方则不再“死扛”，务实地给出了一个目前市场认可的价格。

于是，在最近的新闻中，常常能看到某某次新房小区降价百万的消息。

不用觉得触目惊心，这才是市场回归真实需求的写照，远比那些活在截图里的成交更健康。

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再看看新房板块和个盘，冷热分化就更明显了，不断上演“流摇”和“社保顶格”齐飞的戏码。

有机构对10月份的登记楼盘进行了统计，不到60个楼盘中，至少有25个楼盘登记不足，占了近一半的量。

而11月至今，也已有归月里、临栖云府、金色池塘家苑等楼盘因零登记“流摇”。

与此同时，我们又不断听到因社保不足被迫“陪跑”的案例，以普通家庭社保入围门槛为例：中杭府152个月、锦尚和品府189个月、汀云上府71个月、河语光年府76个月……

中杭府 图源：杭报房产

不难发现，这些“热盘”几乎都处于人们认知中的城市核心板块，趋之若鹜是在情理之中，尤其近期坊间盛传个别板块地价限价或有所突破，短期内会逼出一些购房需求集中释放。

而那些“流摇”的大多地处“周边”，不是说这些板块和项目“渣”，而是去掉了投资浮沫，愿意为自住买单的需求总量不足了。

举例来说，近期富阳区和不限购的临安区有大量“流摇”项目，其中离主城区近的、有地铁和商业配套的板块，即便是新区，受众面广也相对一些，反倒是离区域传统核心近的板块，因为以地域原住居民需求为主，所以显得并不那么热闹。

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