对于刚需来说，当前的楼市，正迎来三个不折不扣的“好消息”。

个好消息是当前的房价真“降了”：1、中国房价行情网公布的数据显示，9月份商品房销售额为15748亿元，销售面积为16139万平米，由此算出9月商品房销售价格为9757元/㎡，同比年初11228元/㎡，降幅达到13.1%。2、国家统计局发布70城商品住宅销售价格指数显示，9月份70城一、二手房价格指数都呈下跌态势，新房价格指数也是自2015年4月以来出现首次下跌。3、根据中指研究院发布的数据来看，10月份，百城二手房价出现了“年内首跌”，59个典型城市二手房价格环比下跌，包含4个一线城市。

也就是说，随着楼市不断地调控下，房价不仅重新回到了万元以下，新房与二手房价格都出现了降幅，对于还没有买房的刚需来说，意味着能够以更加合理的价格买到房子。值得注意的是，对于房价下降是否为暂时性的问题，经济学家汪涛给出了预测：随着楼市调控继续收紧，叠加房产税等长效调控机制落地，会拖累市场情绪走弱，今年四季度和明年全面房地产活动会持续下跌。

第二个好消息是房贷利率下调：2021年10月，受监测的90个典型城市中，首套房贷款平均利率为5.73%，二套房为5.99%，均环比下滑了1个基点，超过20个城市的房贷利率出现了明显下降。对于还没有买房的刚需来说，房贷下调的意义不言而喻，代表着购房成本直接减少，以网红城市成都为例，房贷利率从6.25%降至5.613%，假设房贷总额120万元贷款30年，月供相差492元，房贷总额相差17.72万元，节省了不少购房成本。

第三个好消息是土地市场“量价齐跌”：一直以来，人们都将土地与住房比喻为“面粉”与“面包”的关系，并坚定认为只有土地市场遇冷，住房价格才能出现下跌，显然这样的观点有失偏颇，但即使按照这样的逻辑来看，当前土地市场也出现了“量价齐跌”的情况，截至10月27日，300城经营性土地总成交建筑面积达10533万平方米，环比9月全月下降17%，同比降幅更是高达58%，市场热度方面。房企“躺平”依然延续，溢价率延续上月的下滑趋势，环比减少1个百分点，降至3.2%，再度创下历史新低。

显然，随着上述三个“好消息”的到来，房价出现下跌，房贷比例下调，土地市场也遇冷了，对于刚需来说未来买房会更加容易，同时也证明了楼市调控取得了非常明显的成效。但与此同时，随着一系列“新变化”的到来，许多人也认为楼市迎来了“变局”：

1、房企降价自救

根据时代财经报道，11月5日，为保证昆明呈贡区的项目商办产品的快速去化，当地某5房企内部优惠促销活动，其中产品类型为SOHO、LOFT，单价分别为2500元/㎡、3300元/㎡，而当地项目售价为8000元/㎡，LOFT价格约为6300元/㎡，相当于打出了“骨折价”。联想到9月中旬昆明也同样出现了个别楼盘大幅降价的情况，部分项目原本单价为1.6万元/㎡，短时间内降价了40%，降到约为1万元/㎡，引发老业主不满。

事实上，这并非个别城市个别楼盘的个例，类似的情况正在多地上演：前阵子，太原市综改区某楼盘出现了大幅降价，原本11500元/㎡的精装房，突然降到9500元/㎡，每平米降幅达到了2000元，此举引发了当地业主心理不平衡，纷纷跑到开发商维权。在武汉，东湖新技术开发区某楼盘出现了降价大促销的销售方式，年初1.6万/平的住房降至1.2万元/平，降幅达到4000元/平米，引发了“业主维权反被拘”的后果。山东泰安，某地产项目降价促销，每平米直降3000元，数十名老业主前往售楼处要求“退房”，最终与开发商产生冲突……

为何房企会纷纷降价“自救”呢？原因很简单，银保监会央行对于房企设立了“三道红线”的指标，开发商负债率受到了限制，意味着不可能通过“新贷换旧贷”的方式来运营房企，需要增加变现降低自己的负债率，另一方面随着楼市遇冷，房企的库存也出现了显著增加的情况。当前的楼市形势对于房企来说比较严峻，正如融创董事长孙宏斌表示的那样，下半年楼市会比较“惨烈”。在这样的趋势下，许多房企只能通过降价销售的方式来进行“自救”。

2、首付比例支持

对于房企降价自救的行为，许多购房者认为未来房价会迎来进一步的大跌，原因在于房企的负债率过高，特别是当前楼市遇冷，因此需要大幅降价来增加变现，但随着负债率问题解决后，房价也会随着炒房投机作用进入大涨周期，导致刚需买房越来越困难。对于已经买房的人来说，则担忧未来房价会出现大跌的情况，导致住房迅速贬值，自己好不容易攒的买房的钱也因此“打水漂”了。

10月21日，国新办举行的第三季度工作发布会上，银保监会计信息与风险监测部门负责人刘忠瑞表示：保障好刚需群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者给予支持。对于这个建议，许多购房者担心楼市将会重回2014年，我们知道，2015年-2018年，楼市经历了长达3年的“牛市”，最初的源头就是信贷放松，下调了首套房首付比例与房贷利率，最终刺激了住房投机属性，导致房价进入快速上涨周期。

3、会有多大影响？

事实上，无论是担忧未来房价大跌还是大涨都是可以理解的，那么楼市究竟是否会出现所谓的“变局”呢？答案是否定的。首先来看房企降价“自救”的行为，为了防止房企之间出现恶性降价竞争导致房价大跌的情况，许多城市都发布了“限跌令”来调控楼市。目的很明确，不是不让房价下跌，而是避免“乱跌”。一旦房价出现无序乱跌，容易引发一系列金融风险，上世纪90年代的日本与08年美国就是很好例子。但与此同时，对于已经买房的家庭来说，也需要承受房价会出现下跌的结果，原因很简单，在楼市不断地调控下，楼市泡沫会不断消除，对于一些人口流出比较大的城市来说，房价受到影响而出现下跌也是很正常的情况。

那么楼市是否会“重现”2014年的情况呢？显然也是比较多虑了，上述建议明确提到的是“首套房”、“刚需”两个关键词，也就是说并不是降低投资多套房产的门槛，而是给予无房刚需一定的保障，加快其买房的速度。央行发布的数据显示，当前我国城镇家庭住房持有率已经超过了96%，由此可见剩余的住房需求已经很少。前不久央行的多次会议上，都提到了“两个维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月21日，央媒经济观察报发表了《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》，文章也指出了银保监会的态度：牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。因此，对于刚需群体来说，没有必要担心楼市出现新的“变数”，在楼市的持续调控下，房价自然会逐渐回归理性。

鹏辉·当代阅MOMΛ400-176-0760 转 622493

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