2020年的房地产可谓是最后的疯狂了吗？以房产出手的时机来说，2020年底确实是最后的疯狂了，因为2021年虽然也有部分城市的风光，但已经面临着蜡烛最后一瞬间熄灭的感觉了。

“金九银十”是传统的销售旺季，大家看到数据之后似乎都并不这样认为了，房价也回归到了万元以内，根据国家统计局发布9月份的数据显示商品房销售金额15,748亿元，比去年同期下滑了15.8%，销售面积为16,139万平方米，比去年同期下滑了13.17%，无论是销售金额还是销售面积，都呈现出下滑的趋势，折算整个9月份的销售数据，平均房价为9757元每平米，而2020年末的9860元。

根据相关的数据统计，9月份百强房地产开发商销售额仅有8,443亿元，超过90%的房地产企业单月成交业绩同比下降，超过60%的房地产企业整体销售业绩下滑30%，看到这里大家都已经了解了房地产价格未来的走势了，有人说房价会持续地下跌，有人说房价只是暂时性的回调，还会迎来进一步的上涨。

比如非常看好房地产发展的北大教授董潘，在过去5年时间内曾多次发言，说到如今的房价并不算高，买不起房的人群主要是造富能力不行，不仅如此，还预测过北京、上海、深圳等城市未来会涨到50万，甚至是80万元每平米；李嘉诚的理念似乎与董教授的理念背道而驰，李嘉诚一直秉承“最后一个铜板”在她眼中任何一个行业在发展的过程中都是有周期的，包括房地产在内；王健林说到任何一个国家房地产都不可能兴旺超过50年。

对于房价的走势，房地产大佬们都进行了两个站队，至于哪一个更为准确，两个答案都是有可能的，目前国内的房地产都面临着快速的分化，在第7次人口普查的数据中发现，人口流向主要集中于长三角、珠三角，京津冀、以及各城市的省会，简单的理解就是在这个圈内的城市或者是较有实力的新一线城市，强二线城市，未来才是会吸引人口来临的地方，人口越多对于住房资源也在上升，整体的市场还是有人接盘的，房价还是呈现于稳定或者是稳中有升的局面。人口流出的三四五线城市，在未来5年人口流出值将会进入峰值，楼市也会迎来全新的变化，人口的走向是影响房价的最重要因素之一，包括现在多个三四线城市的房价都处于有价无市的状况，只能想尽一切办法的降价销售。

人口虽然是决定房价走向的因素之一，但是政策的调控也起到了关键的作用。

2021楼市调控动真格了

根据中原研究院的数据显示，截止到10月中旬为止，楼市调控次数已经高达500次以上，平均每月超过50次的调控，而且每一项政策都是有针对性的。

三道红线主要是针对开发商的负债率、现金流、短期债务比；两道红线主要是针对房子以及个人贷款比例的上限，限制一定资金流入楼市；二手房参考指导价主要是针对炒房人群进一步地限制，二手房流通性其中此政策还包含了限购、限贷、限售等各方面政策的联合发力使得炒房人群无所遁形。

2021年的楼市调控也足以证明，我们不能用过去的眼光看待如今的楼市，过去的楼市调控可能只是限制短期内的房地产发展状况，而现在楼市调控都是以长效机制进行，全面性推开。

国内的经济基本上都是以5年为一个周期的，下一个5年房价的走势有何变化？

1、整个房地产的库存量出现了快速的攀升

无论是新房还是二手房库存量，都比预期想象㎡，依据研究院发布了百城住宅库存数据，显示100个城市新建商品房库存面积约为5.1亿平方米，库存量创下了2016年去库存政策以来的记录，还有广义库存量，高达37.7亿平方米，简单地假设100平方为一套房产，未来两年时间内将会有超过4,000万套的房产面临市场销售。

二手房的数据更是恐怖，截止到第3季度末60个城市二手房挂牌存量达到了320万套，同比增长20%以上，去库存周期增长到17.9个月，其中库存量的城市，重庆、天津、沈阳库存量已经突破15万套；成都南京库存量也超过了12万套；银川，大连，徐州，中山，佛山等多个城市，二手房库存量也在迅速地攀升，近期武汉合肥等城市的二手房库存量也是一个非常惊人的数字。

如此之多的房产真的消化得了吗？如今受到政策各方面的打压，下房地产整体的销售量都在下滑，根据58安居数据显示，近4个月的“景气指数”出现了大幅度的下滑，由5月末的102下降到了99。库存量正在迅速地攀升，而成交量正在迅速的下滑形地下“一正一反”去库存周期将会进一步地被拉长。

2、房企们都面临着债务危机

为什么2021年房地产开发商都这么困难，主要原因是房地产开发商前期的负债率太高了，根据2020年的调研报告显示房地产开发商平均负债率高达82%，在2021年受到市场经济不好的影响下，所有的东西都原形毕露了。

根据贝壳研究院数据监测，85家房企中有32家房企是属于“绿档”剩下房地产企业都面临着债务危机问题，例如恒大、融创、绿地、富力等众多龙头企业，都想尽一切办法地回笼资金，在如此之大的债务危机下房地产企业。

房地产开发商不给力，土地市场也面临着逐步削弱的状况，根据的拿地数据显示，有超过30%的土地都出现了流拍，如今的开发商拿土地变得越来越谨慎了，即便房地产开发商手中有钱，也不敢随随便便的拿地，更何况土地是很难把控得了未来销售价格的，万一亏本怎么办？

3、多层出台限跌令政策

近期为了严控房地产恶意降价行为，出台“限跌令”其中从来第1个出来的城市岳阳到后面有东阳，、张家口、菏泽、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、安庆、惠州等城市都出台了此政策，就是为了平稳房价。通俗易懂的解释，假设购买一套100平方总费用100万的房子，如果房价出现大幅度地下降，比如有部分开发商下降幅度更是高达了7.5折，也就是少了25万每平米。

住建局回应这是保护购房者，对于不了解房地产的人，他们总的来说，反正就算砍掉50%都是有利润的，实际上并非如此，为什么要限制在15%左右的界限，张家口住建局房地产科科长杜继鑫表示：出台此政策，在一定程度上的保护购房者，开发商低于成本价销售，购房者原本以为只能大面积，但在后期保障以及配套设施投入肯定是会摊分在高额的开销，简单的理解就是后续的房子，有可能变成让每人或者交楼的时候，整个小区的品质出现大幅度地下降。

房价不是不可以降价，而是在短时间内不可以出现大幅度的波动，相信大家也明白什么意思的，也就是今年不能在这么多，明年还可以继续降，后年也还可以继续叫，可能经过几年时间沉淀，呈现出来的价格就处于较低的水平。

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