在我国，汽车和房子始终是人们向往的事物，尤其是房子，作为稳定、幸福生活的象征，已经成为每一个年轻人和家庭为之奋斗的目标，房地产行业可谓是时刻牵动着中国人民的情绪。当前我国的房地产行业经历数十年已经取得瞩目成就，发展愈加迅猛，但是在这个过程中也存在诸多安全隐患，现下最为严重的就是房地产过热现象，所以国家不断出台各项政策，帮助楼市“降温”。

在我国各项产业中，房地产行业占据重要位置，在此前由于房地产行业增长势头良好，不少人将房地产作为主要投资领域，纷纷涌入楼市，但这也带来了严重的问题，例如房价虚高，如果不加控制长此以往必然会引发房地产泡沫。因此，政府逐渐加强对房地产行业的规范管理，在不同阶段借助各种政策对楼市进行科学管控，从而确保房地产行业持续、稳定发展。

在历经长达20年的绿灯之后，我国房地产发展道路上突然面临红灯，楼市调控政策趋紧，房地产企业面临前所未有的生存和发展困境。2021年以来，我国各城市都相继出台楼市调控政策，针对此前长期存在的假离婚购房问题，北京市将加大管理和打击力度，并且对于房地产新房的销售行为进行严格规范，上海市则将目光聚焦于房贷管理上，强化对房贷的审批工作，采取“三价就低”原则。

深圳作为经济发展迅猛的一线城市，炒房现象愈演愈烈，为此深圳政府出台相关政策，对小产权、回迁房、炒作现象进行全面监管、惩治，当前诸多城市都已经意识到城市发展的关键在于人才引进，其中住房则是吸引人才的重要方面，广州政府不断增加对住宅用地的供应，对人才住房限售问题进行严格管理。除此之外，一些二三四线城市也纷纷推出新规定，实现对本地区楼市状况的精准调控，由此可见本轮对楼市的调控工作呈现出较强的持续性，总体力度较大，对房地产企业产生了深刻、广泛的影响，具体可以从以下几方面了解。

首先，楼市遇冷，传统销售旺季不再，房地产开发商下半年将何去何从？九月已经过半，正值所谓的“金九银十”传统销售旺季，然而将目光聚焦于房市，我们不难发现传统的“金九银十”似乎失效了，不少人可能会认为是疫情影响，但是回顾过去三年，房市在此阶段都没有显著起色。近日，有多家房地产企业发布了8月业绩，据统计8月单月房企业绩分化明显，与上半年和此前同阶段时期相比，今年的这个时期房企总体业绩呈现下滑趋势，有7成房地产企业业绩同比降低，其中将近四成房企同比降幅甚至达到30%，这一切都在表明今年8月的房地产市场仍然处于降温状态。与此同时，还有机构预测，在今年下半年房地产市场仍然会面临销售低迷的问题，房企也会面对较大的去化压力，这一现象直接印证了当前房地产市场的全年发展趋势，上半年依靠冲量增长业绩、下半年业绩转冷。

其次，穆迪报告也在一定程度上印证了我国当前的楼市状况。9月1日，穆迪发布的报告显示，中国房地产行业的展望已经从“稳定”转变为“负面”，这是经过相关研究和调查后，穆迪对我国房地产市场基本发展状况的预测。为什么近几年房地产市场接连遇冷？从本质上看还是因为受政策影响，可以这么说，在我国房地产市场就是政策市场，政策才是影响房市的重要原因。

在我国经济持续发展的过程中，房地产行业也得到迅猛发展，除了持续上涨的房价之外，房地产行业的稳定性也受到了重视，同时与房地产密切相关的银行也受到影响，总体上，面临缺乏稳定性的问题，因此，我国相关部门在政策上做出规定，要求限制房地产行业的发展，以控制不断上涨的房价，从而确保房地产行业和银行的稳定性的同时，又给老百姓减轻了压力。

缩窄融资渠道就是一个行之有效的方式，房地产开发需要大量资金，不少企业为了长远考虑会选择融资，收紧融资渠道可以在很大程度上筛选缺乏足够资质的不良开发商，减少烂尾楼等楼盘出现，确保房市有序、稳定发展。正是因为国家对房企融资的限制，穆迪才对本次展望做出了调整，并且预计在未来的半年到一年，我国的房市销售额会在严格调控下出现下降趋势。

楼市遇冷直接表现在房地产公司的中期业绩和财报上。2020年8月，我国出台了多项房地产行业新规，对房地产融资、房贷管理以及集中供地三方面提出新规定，给房地产行业带来了巨大的影响。多项高压政策使得曾经“不差钱”的房地产企业也会因为缺少资金而感到困扰，面对当前形势，万科董事祝九胜直接谈到，不能把寄希望于政策，国家对房地产行业出台高压政策目的在于规范行业市场、使其健康发展，所以在未来一段时间内相关政策并不会松懈，房地产企业只能够自救。

万科、融创、恒大、龙湖等都可以称作是房地产行业的优等生，然而当前优等生也面临利润率下滑的问题，万科发布的财报显示，2021年上半年公司净利润为110.47亿元，同比降低11.68%，这也是万科在中期业绩中首次出现下降现象。对此，祝九胜表示当前万科的任务仍然是活下去，面对不断变化的行业市场，必须时刻保持警惕，做出正确决策。从利润率来看，龙湖的情况要好于万科，在龙湖的中期业绩报告中，其利润率同比只下降了3.1%，净利润达到167.8亿元，龙湖高层表示在当前的行业市场中毛利率下降是必然，因为这能在一定程度上促使行业健康稳定发展。

与万科、龙湖盈利相比，泰禾正面临巨大的财务困境。泰禾董事长黄其森对此前企业的经营战略进行调整，由追求规模转变为追求小、精，促使这一转变出现的重要原因就是对规模的过度追求使得泰禾正面临巨额尚未支付利息，还在进行债务重组。除此之外，世茂集团总裁许世坛在企业的中期业绩发布会上也做出了悲观预测，认为在未来5到10年，房地产销售成交额有一定概率会呈现逐年下降的态势，规模大约维持在15-17万亿之间。为了解决销售下行的问题，世茂集团提出了下半年的冲刺目标，希望可以通过对价格进行动态管理，给予购房者更大力度优惠，来提升企业销售成交额。事实就是如此，面对如此严峻的形势，房地产公司已经决定“降价卖房”，从而更好地改善自身经营问题，应对市场变化。

融创曾经以631亿元完成了对万达资产的收购，这也被称为一场世纪并购，此前房地产行业并购现象频发，但是在今年中期业绩投资人会议上，融创孙宏斌却表示现在无论企业以什么样的价格都无法并购，因为现在企业更加需要安全。当前出台的政策并没有明确规定企业的负债下降情况，但是对上限提出了明确的要求，并购会增加企业的负债总额，影响企业融资。现下将融资作为主要目标的融创必然不会做出并购决策，还需要不断缩小企业负债规模、降低负债率，来降低自身的融资成本。与此同时，孙宏斌还认为对于一些压力较大的房地产企业来说，“降价卖房”会是其基本手段，为了扩大销售，从而增加回款。资金显然已经成为房地产企业的重中之重，防守型策略已经成为大多数房地产企业的共同选择，最后孙宏斌还认为在未来任何一个房地产企业都可能因为资金断裂而暴雷。例如当下的恒大。

资金链断裂是房地产开发商面临的最常见风险，与其他行业存在显著不同，房地产行业属于资金密集型，通常需要大量资金做支撑，这样拿地、建设等环节才能顺利进行，房地产项目才可以运作完成，所以大多中小房地产企业会面临更大的风险。与此同时，随着国家出台的多项政策，禁止银行将资金违规投入楼市，这减少了中小企业从银行处获取资金的可能，房地产行业沦为大型房地产开发商的游戏，即便如此，大型开发商也面临一定资金压力和风险。

这么说很多人可能无法理解房地产开发商的融资、集资方式，实际上房地产开发商的主要融资方式大概分为三种类型，但是现在也因为政策限制而存在阻碍。首先，部分房地产开发商获取资金的方式已经由外部融资转变为内部融资，就是向企业内部员工进行融资，具体方式为信托，企业直接代表内部员工和信托公司完成相关信托委托手续，信托公司通过评估和谈判，向房地产开发商支付其需要的资金，当然到期后房地产开发商既需要向信托公司支付本金和利息。

其次，拿地是房地产开发的基础环节，在开发商拿地时，通常借助高杠杆的形式，即便部分地区的地价高达几亿、几十亿，在相关政策出台之前，房地产开发商一般会选择拖欠款项的方式解决，在建设完成、销售回笼资金之后就可以返还拿地资金，然而当前面临销售迟缓的情况，开发商无法及时实现资金回流，导致拿地、施工等款项无法及时支付，针对此种情况，部分开发商会选择短期拆借的方式，如果到期后开发商仍然无法支付还款，那么出借方就可以根据价格抵扣借款方的工程项目，从而确保自身资金的安全性。

最后，一些开发商即便完成了拿地工作，但是也会在工程建设中出现资金问题，这个时候可以寻求合作伙伴，将工程的部分项目进行出售，从而缓解资金紧张的现象，确保工程建设顺利进行，但是当前房市遇冷，这种中途出售项目的工程可能会面临更大的风险，寻求合作对象并非易事。

在此前监管并不严格的阶段，房地产开发商养成了空手套白狼的习惯，随着房地产行业政策日益趋紧，开发商们再也不能依靠传统方式进行项目开发建设了，这在很大程度上对房地产企业和行业进行了规范，减少了烂尾楼的出现。

在现实生活中想必大家也都见过烂尾楼，开发商缺乏资金而跑路，给广大购房者带来了巨大的损失，房地产行业的具体数据显示，仅在2021年在范围内就有260家房地产企业因为资金链断裂而宣布破产清算，这就意味着平均每一天都会有企业宣布破产。与此同时，部分房地产企业会因为负债情况不达标，急于寻求资金，铤而走险，走上违法违规道路，其中从年初到8月，就有超过38家房地产企业出现涉及房债券违约的现象，并且牵涉资金巨大。由此可见，为什么这么多房地产大佬对我国下半年的房市表现出如此谨慎、悲观的态度了。

最后，诸多政令直指房地产行业，楼市遇冷是必然趋势。除了上述表现外，在宏观层面上还有各城市纷纷推出的“限跌令”，今年8月份，就有江阴、桂林、昆明和岳阳等城市出台相关规定，对房价进行控制，还有部分城市，例如南充、株洲和沈阳，甚至直接约谈了已经调整房价的企业，虽然各地对房价控制的力度不同，但是防止价格下跌是基本思路。

房地产开发商为了迅速回笼资金，即便做出了降价卖房的选择，也受制于各地出台的政策，因为降价卖房现象很有可能会对当地的房地产市场造成冲击，影响房市稳定，所以为了确保房市能够稳定发展，各地必须推出相关政策，谨防开发商打“价格战”，扰乱房地产市场。这直接表明我国的房地产市场已经走入下跌之路，然而，对于此种现象，甚至有专家认为房价的涨跌已经不再是单纯由房地产开发商和政府可以控制的问题，降价卖房不一定会引起房价下跌，限制房价也可能会出现房价回升。

当然，上述现象都可以称作是宏观层面的变动，看到这些信息，普通老百姓并不能够很好地理解和接受，也无法正确做出决策。人人听得懂是我追求的目标，为了能够增加普通老百姓对房地产市场的了解，能够更加明确当前房市遇冷的状况，我们可以借助此前诸多官方媒体发布的具体案例，从真人真事的角度可以很好的增进认识。

当前楼市遇冷并非只是单一现象，而是各个城市普遍存在的问题，“金九银十”在当前已经成为奢望，深圳作为炒房城市也难以逃脱，深圳市某地产公司职员表示：“此前成交量多的时候一个店面能有十几单，但是现在一个月有两三单已经是不错的成绩了，虽然有很多前来咨询的客户，但是大多也只停留在咨询阶段，基本没有下文，大家都在观望”，这句话道出了当前深圳楼市的普遍现象。

面对此种情况，有业主十分后悔，自己手里的房子一直在降价贬值，这给自己带来巨大压力，从范围来看房价并没有下降，甚至呈现出稍微上涨的趋势，但是深圳房价降幅较为明显。深圳地区出台的多项限制杠杆规定，使得当地二手房市场迅速降温，数据显示仅仅在今年8月，深圳市的二手房成交量与同期相比暴跌80%，许多房主即便挂牌长达几个月也无人问津。除深圳之外，北京楼市也出现相应现象，例如曾经被炒出天价的已经不再辉煌，根据北京西城区某房产经纪人介绍，当前房屋成交量就像一潭死水，大家对于更是慎之又慎，此前一套标价866万元的如今只能降价120万元出售。

很多人认为房价下跌就是购房的时机，但是对于拥有购房意愿的人来说并非如此，此前一位广州潜在购房者，他对当前广州楼市总体仍然报以观望的态度，如果出现合适的房子仍然还会考虑购买，但是需要等到价格最合适的阶段，相信拥有此种想法的不在少数。除了潜在购房者之外，供房者才能真切感受到当前房地产行业的冷暖心酸，楼市遇冷、经济下行等问题也更能够直接反映在供房中，这些案例也具备更强的说服力。

众所周知，针对贷款购买的住房，如果出现断供现象，房子就会被银行回收和拍卖，受疫情等因素影响，经济呈现下行趋势，供房者可能由于诸多因素难以继续，只能断供。并且断供人还会登上银行的黑名单，对于此后贷款、个人信用等具有巨大影响，但这是很多人的无奈之举，例如对于教育行业来说，双减政策落地后，很多教育工作者自此失业，不得不选择断供。

因此，我们可以发现楼市确实降温了，面对严峻的形势，房地产开发商需要艰难生存、稳定发展，作为与人们生活息息相关的产业，普通人面对不断降温的楼市应当如何做？对于投资者来说，当前我国楼市已经不再适合进行投资，否则会面临巨大风险和损失，对于普通购房者而言，应该根据自身实际情况理性购房。最后做个调研，你认为各地出台的限跌令，会给房地产市场带来什么样的影响呢？

中南樾公馆400-176-0760 转 625953

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