不管市场怎样发展，接下来的调控将会更加细化，指导价格等限制性因素也会越来越多，房地产想要野蛮生长的时代，一去不复返。只能赚取有限的利润，将会是接下来的主基调。除此之外，从一二线城市开始，住房从买房到租房趋势更加明显。

01从买房到租房的转变

先来看两组数据，2019年中国的人均居住面积就已经达到了39.8㎡，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。而且中国的房子已经出现总量过剩的局面，户均住房1.1套，住房自有率更是高达96%。也就是数，当下市场是不缺房子的，但为何仍然感觉市场总是短缺房子？

住房矛盾已经从总量短缺转为结构性供给不足！尤其是人口净流入的大城市（上海），住房问题极其突出，无论是房价还是房租，都成了难以承受之重。但是在三四线城市，这种情况却不明显，主要原因还是人口。所以，对于这些城市，房地产将会从买房转向住房。

02住房保障体系

房住不炒到住有所居，从单纯的房价层面，当下市场的调控已经给出了相应的限价，限购等政策，而且从土地端也进行了调控。而接下来的调控更多转向保障性以及租赁型住房。

加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系！原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。确保住房租赁市场供需平稳。城市住房租金年度涨幅不超过5%。

03价格涨跌15%

土拍端，从苏州、济南、沈阳等地土拍规则调整来看， 限制溢价率、加强购地资金审查、禁“马甲”、竞品质方案等将成为土拍重要调整方向。而溢价率限定在15%以内，将会是重点限制对象。

房价段，从目前市场上几个城市因降价之后出台调控政策，或者是被约谈来看，15%的低于备案价的政策将会是主要指标。禁止大幅降价，又一地被约谈。而且，由于各地降价引发的一些列市场波动问题，接下来部分地区降价的情况将会低调进行，无论是从政策还是约谈层面，将会逐渐减少。

目前，从买房到租房的调控主要是从一二线城市进行，对于大部分三四线城市来讲，仍然有很大局限性，毕竟人口流入和流出是最关键的指标。但是，对于一二线楼市的降温，三四线也会受到影响。而且受到政策指标的调控，三四线城市价格再次上涨有限。加之土地价格的调整，未来一段时间，三四线城市将会迎来一个低潮期。对于购房者来讲，是一个窗口。但是从各地约谈和调控的节奏来看，这个窗口期并不会太长，接下来市场将会从土地和开发层面进行调控。而且由于各地上半年大量的贷款额度超标，部分地区的贷款也将越来越难。无论是新房还是二手房，下半年的交易量都会受到严格的控制。市场将会在焦灼中度过。

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