经过20多年的捶打，房地产似乎已经成为了“磨刀石”，专门锻炼国人的购房眼光。总的来说，购房者大致可以分成3类：

1、胆大且心细的人。这类人群有着非常明显的特点，他们对未来楼市发展有自己独特的思考角度，特别是60后和70后，他们顺应了改革开放的浪潮，成为批“吃螃蟹”的人。而在买房方面，因为买房时间较早，所以基本都赚得盆满钵满，有的人通过投资房产赚到了100万、200万甚至更高。
 

2、理性跟风的人。在很多人的印象里，“跟风”只能算中性词，但是有这么一类人，他们属于理性跟风，例如在2015年之前，当时大部分二线城市房价并未起来，更不会受到限购政策的限制，所以他们一般都在核心区域买上2套甚至3套房子，然后等到上涨之后再卖掉。

3、想投资却不知所措的人。这类人有着十分明显的特点，就是犹豫不决或者说特别谨慎，相比较前两类人群，他们同样有投资房产的决心，但是因为手上资金有限，所有经常会遇到不知所措的情况，也容易错过买房的好时机，可能最后就会面临首付都凑不齐的情况。
 

时至今日，随着楼市调控力度不断加强，越来越多的购房者正在改变购房理念，说白了，就是“聪明人”越来越多了。那么怎么样才能变成这种人？首先就要明白未来楼市发展，2个消息传来，无房人注意了：

个、楼市被卡住了“脖子”。

脖子是身体的重要组成部分，那么对于楼市来说，什么是“脖子”呢？其实指的就是资金，不论是在房地产领域还是其他领域，资金就如同脖子一样属于软肋，在此之前，房企的资金主要来自借贷，其中银行贷款占据了重要一部分。

长时间以来，我国房地产市场逐渐演变成高负债率、快运转的模式。记得经济学者任泽平说过，房地产市场发展短期看金融；也就是说资金是影响房地产市场的首要因素，而且从本质来说，房子本质也是商品，所以就要遵循金融市场的规律。
 

第二个、开发商真的不降价？2022年起，“葱价房”要来了，这3类房不建议买。

时至今日，楼市已经面临资金和楼市调控这双重压力的影响，结果是显而易见的：贷款周期逐渐延长。在这种情况下，新房销售难度提高和二手房挂牌数量创新高，这都是当下各大城市的现状。

根据机构数据显示，包括重庆、沈阳、南京、成都、苏州等在内的近10个城市二手房挂牌数量均突破10万大关。可是即便如此，开发商仍然没有下降的迹象，笔者认为究其根本，还是因为地价不断上涨以及材料等成本费用都在不断提高，以至于开发商利润并不高，而为了维持企业运转，开发商自然就不会降价了。
 

可是从另一个方面来说，为了符合央行对房企要求的“三道红线”，即严格控制负债率，因此为了提高销售情况，部分城市的楼盘会作为“葱价房”进行销售，例如在近2年里，恒大先后以8折、78折、75折，达到了7折，这其实都是以降价方式出售房子。

例如一套总价为100万的房子，按照7折计算也就是70万，对比市面其他房子来说，这类房子就是“葱价房”。不过，在这种情况下，有3类房子不建议买：类是四十年产权的公寓，无法使用学区，并且居住舒适度远低于住宅；第二类是没有学区的老房子，大部分情况下，很多人买房都是为了学区，而失去了学区这个光环，老房子的价值也就大大降低了。
 

第三类是旅游度假区内的房子。不得不承认的是度假区内的房子固然拥有更加美丽的风景，但是很多时候生活需要安静和隐私性，短时间之内，很多人出于新鲜感，度假区内的房子很吃香，但是经历过一段时间后，这类房子的价值就会受到影响，不建议购买。

总的来说，很多领域都有“三六九等”，房地产市场也是如此，为了控制利润，房价不会降价，但是为了降低负债率，房企为了提高销售额，又会选择在中低端楼盘打折出售，这两者看似矛盾，其实并不矛盾。

呼和浩特恒大·养生谷400-176-0760 转 711347

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