上半年，严控贷款严查首付来源、人才购房门槛收紧、集中供地、9区增值税免征“2变5”、一手房限价、房贷利率四连涨等一系列调控重锤纷沓至来，确实让大家一脸懵逼，感觉拐点将至。

而现在，2021已经进入下半场，楼市将会怎么走，是不是已经被逼到悬崖边上了呢？

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房贷持续偏紧

随着上半年房贷的持续收紧，以及利率四连涨，广州楼市凉意渐生。

不过，停贷只是小部分银行，且一手房贷款较为正常，相比之下二手房贷款额度紧张，放款时间往往长达3个月以上。

也正是因为信贷政策的大幅收紧，广州二手房眼下“上气不接下气”，成交75212套，2018年来第二高，但较去年下半年的83157套减少近10%，下调挂牌价的房源也开始多了起来。

△2018年至今年上半年广州二手房成交走势

对于下半年的房贷，收紧很有可能维持到年底，继续处于去杠杆的状态。

至于房价会不会降，降多少，就取决于这种情况的持续时间。某种程度上，短时间内的房价走势，信贷政策算得上是核心因素。

可能有人会说，前几天不是降准吗，释放万亿资金，房贷马上要宽松了。

但事实上，这可能想得太乐观了。房地产很大程度上绑架了国内经济、地方财政等，“脱钩”是近年来上层所希望的，因此必然会从技术层面上阻止释放的资金进入楼市。

那现在政策比较严，怎么选择银行？一手房里，开发商有合作的银行，挑选余地小；二手房房贷主要看申请者的资质，肯定是谁的条件越符合，就给谁批贷。记得把首付和流水准备妥当一点。

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调控年内不会退出

上周，西安、东莞、深圳、上海都有新的调控政策出台，而广州则网传南沙人才购房新政将收紧。

目前来说，广州二手房的价格并没有实质性的下跌，即便中介的朋友圈里急售的房源增多，大多只是涨多了回撤。被行情宠坏的房东，现在的心态，还是相当强硬。

但在多重调控政策的压制下，广州楼市下半年回调已是定局，市场观望情绪升温，二手成交量将走低。

△资料图片

如果现有的调控政策，无法达到让上面满意的降温效果，出台更严格的调控政策也不是不可能。至少，现在已有供地限房价、4区50%新房限售无房家庭等新条款流出。

让楼市降温，无疑是下半年的主基调。

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刚需或有机会

上半年的调控中，二手房限制颇多，再加上限价，开发商定价受到限制，一手房更为吃香，成交量依然猛增，好些热点楼盘开盘即秒光。

今年上半年，新房成交量62619套，同比大涨90.15%，为2015年以来的同比。

不过，受疫情影响叠加市场情绪的降温，6月开始网红盘秒光不再，新房成交量也大幅下降。

7月的数据也不太理想和，克而瑞数据显示上周（07.05-07.11）广州新房合计成交1781套，成交面积为19.02万㎡，环比减少9%。

虽然成交下跌，但也别想着房价大跌，房价趋于稳定，才是最有可能的。

首先是成本，据合富研究院统计，下半年的新项目主要来自于“招挂拍”，土地成本不低，没有大降的基础。

在宏观层面上，广州2021年一季度GDP为6404.09亿元，同比增长19.5%，在一线四市中稳居，非常亮眼。

宏观经济状况向好，将对楼市形成坚实支撑。

房价大跌这样的事情纯属想多了，不过6月以来不少开发商开始玩起一口价、简装、裸卖等方式调整售价，向备案价靠拢。

△图片来源：合富研究院

也有人可能会问，楼盘会不会打折促销？

还真有这个可能。三道红线之下，不少开发商的资金链崩得很紧张，回款不畅的话问题就大了，不排除有些开发商为了加速回款而打折促销，就像去年的招商臻园。

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