楼市竞争加剧，地产商开始赔本赚吆喝了？

一方面，房地产新开工面积下降

数据显示，4月份房屋新开工面积为17742万平方米，环比下降7%，同比下降9.3%。虽然考虑2020特殊时期，同比数据没有对比性，但重要是：即使和2019年同期相比，这一数据也下降了10.5%。你可能还没意识到“新开工面积”多重要。

要知道，在2015-2017年间，所有房企都尽全力地扩张规模，拿了太多的高价地，房子盖没盖好全然不顾，一心只想着卖房-回款-再拿地。据报告，当时新开工+施工面积的体量高达83亿平米，2018年施工转竣工的比例为历史值，仅为11%。

另一方面，龙头房企仍在降价卖房

近期，国内5家房企公布5月的销售情况，均价方面，对比1月份的售价高峰，这五家房企的销售均价，每平方米分别下降5202元、2890元、1897元、696元、28元。反观销售额方面，却在大幅增长，以融创和保利为例，前者前5月合同销售额比如去年同期增长48%。后者则比增长24%。

更有一个信号值得关注，一些房企开始赔钱了

在滨江集团的2020年度业绩说明会上，董事长戚金兴对于新拍土地的利润情况，他表示将努力做到1%-2%的净利润水平。

另外，机构公布的2020年E50房企营业收入与净利润率指出，净利润率在20%及以上的企业有3家，相比2019年减少4家；在10%至20%之间的有25家，相比2019年减少6家；在5%至10%之间的有18家，相比2019年增加7家；在5%以下的企业有4家，相比2019年增加3家。可以看出，房企的盈利情况在持续走低。

现在，房市新开工面积大降10%，龙头房企销售量涨价跌，只能说明一个问题，随着楼市资金面越来越紧张，我们期待已久的市场“贬值潮”，可能已经启动了。原因有三。

1.央行出手，房贷利率持续上升，市场迎来持续调整

前不久，深圳四大行同时调整了房贷利率，首套房利率上调到5.1%，二套上调至5.6%。不仅如此，此前广州宁波、杭州等地的主流银行均上调了房贷利率，机构监测数据显示，2021年5月首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。更重要的是，今年房贷已经连续4个月上涨了。

其实，房贷上调只是表面，背后原因其实是央行出手整治楼市金融环境。首先是针对房企的三道红线，要知道，这是央行给所有房企的硬性指标，如果在3年时间内，都没办法降低高杠杆和负债情况，那么融资规模将大大减少，甚至到不能借钱的地步。

其次是针对银行的限贷令，虽然表面上是对银行设置了贷款上限，但实际上，在强压之下，银行必然会压缩房地产的贷款规模，购房者的房贷和房企的信贷资源，会越来越难批。正所谓巧妇难为无米之炊，因为房地产属于高度密集资金行业，如果不能借钱，那房企还拿什么去经营下去，靠什么继续拿地盖房？所以为了降低库存经营压力，早日跻身“绿档企业”，房企们是使尽浑身解数，各种花式降价来吸引购房者买房，以尽快获得销售回款。

2.住房库存压力增加，房企已经消耗了大量经营资金

虽然今年以来，22个重点城市开启了一年3次的土地供应制度，但由于土地竞争高，地价更高，房企为获得重点城市的土地资源，只得硬着头皮往前冲，毕竟错过机会，剩下的可能就是被挑剩的了。

同时，截至2020年底，百个城市新建商品住宅库存总量已经超过5亿平米，库存规模24个月持续增长。现阶段对房企来说，最担心的不是房价下跌，是房子卖不出去，因为钱用来拿地了，新开工的楼盘也少，另一方面，房市资金面也减少，房企持有库存已经消耗了大量的经营资金，要保证流动资金充足的前提下，房企之间的卖房竞争也逐渐加剧。

3.住房需求不断减少，房价失去了上涨支撑

据机构统计的空置房面积（以电网一年用电量不超过20度的住户为统计标准），大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，取中位12%来测算，目前城镇空置房屋面积为41.8亿平方米。按每套房100平米计算，41亿平米相当于4000万套房源，如果1家3人的标准，已经足够1.2亿人的生活居住。那么楼市的需求有多少呢？

虽然说城镇住房普及率超过了90%，但这部分群体除了刚需外，还有来源于投资和炒房者的需求。不过值得注意的是，首先现在房价高企，相当一部分人即便是刚需，也难以支撑这样的房价水平，其次调控措施不断收紧，且辐射到各个城市，导致炒房的利润水平逐步降低，所以越来越多炒房者抛售二手房退出市场，这样一来，房价也会失去了上涨支撑。

三大趋势下，下半年房价将不得不跌，不过，部分热点城市在不缺人口和资源的前提下，依旧不会缺少住房需求，房价更有可能保持稳中微涨或者不变的趋势，但对于绝大部分城市来说，市场下跌的情况会增多。那么在房价走势明朗的情况下，对于今明两年准备买房的家庭，不妨听听2个“建议”：

个，衡量自己的经济实力，避免背负过高的债务

需要注意，现在房价已经不可能出现大涨走势了，如果还像过去那样背负高额债务是不明智的选择。毕竟人们的心理都是有自我优越感的，自己收入6000元，宁愿也要买月供5000元的大房子，其实这样不是“有面子”，而是会让自己陷入被动局面，一旦被辞退或是换工作，在收入空档期，还款压力会像雪球一样越滚越大，直至自己负荷不了压垮身心。

第二个，尽量选择多层房子，避开容积率大的高层房子

之所以不建议大家买高层房，一来是因为公摊面积大，一般超过30层的房子公摊起码要20%以上，想想每平米几万块的房价，这些公摊自己未必用得上却要交钱，性价比可见非常低，再者如果实在无法避开，那也要尽量选择容积率低、密度低的高层住宅，因为容积率与居住体验挂钩，密度则意味着房子是否有充足的采光和通风效果。

房说君有话说，终归一句话，虽然房价已经没有了上涨动力，但市场已经来到较高水平，买一套房不容易，需要考虑多方面的情况，所以虽然买不买房购房者要早打算了，一方面要结合自身经济状况作出选择。而且更重要的是，如今房企的钱难赚了，房屋的质量是否受到影响，我们还不得而知，应该谨慎选择。

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