楼市似乎从来就没有平静过，不管楼市如何变化，总有人说“不”。不管涨还是跌，买房人总是矛盾的：上升期，希望下跌，因为下跌后才买得起房子；下跌期，又担心房子贬值，所以希望上升。

不过，纵观过去20多年的房地产发展史，似乎从来没有下跌过，打造出了“永涨不跌”的楼市神话，从2020年开始，行情似乎就不那么乐观了。随着楼市黑天鹅的到来，售楼部一度关闭让房地产销售市场瞬间冰封，即便是到了2021年，市场也没能恢复到5年前的火热状态。

房子“上调期”来临？7月行动，央行“释放消息”，提前看看当前的3大信号：

1、楼市成交比去年有了较大提升。

从2月份至今，各大城市的房地产持续表现出了上浮的情况，例如合肥、深圳等地，不断有购房者排队抢购房产，而在7月上旬北京西城区多校划片落地，导致这种房子成交量快速提升，有的售房者急不可耐地降价抛售、也有很多买房人急切地希望尽早入手这类房子。

除了季节性的购房需求释放，导致上北深市场出现热度之外，在新兴一线城市和二线城市也出现了这种迹象，2021年以来，例如重庆、徐州、杭州、青岛房地产成交量也较多反弹，高溢价房迅速成为市场宠儿。百强房企的销售门槛逐步抬高。

2、高价地频现。

春江水暖鸭先知，当楼市淡然、销售不理想的时候，房企们往往作出的举动就是“暂停拿地”，当市场快速恢复，楼价甚至有上升迹象的时候，房企们会“加速拿地”，因为钱多了、房子容易销售了。经过20多年的发展，我国房地产市场已经形成了“买涨不买跌”的基本购房思维（房子越涨，买房人的动力就越足，因为根据西南财大的研究报告数据显示，买房人当中有超过85%具有投资目的，真正的刚需才不到15%比例）。

受这种因素的影响，进入今年以来，房企们拿地兴趣很强，特别是在“集中供地”的节奏安排下，房企们咬紧牙关买地皮，“各地高单价、高溢价、高总价地块频现”是业内人士最直观的印象。

3、取消（放开）落户政策已成为多数城市的选择。

根据最近几年的城市落户基本要求，进一步对于城市常住人口在300万以内的全面取消落户限制，有序推动常住人口在300万以上的取消重点人群的落户限制。

取消落户、吸引人才、城市化这3个方面息息相关，从2017年开始，各大城市掀起了“人才大战”一度成为了一道亮丽的风景线，同时也为各大城市的房地产市场开辟了“曲线救G”的有效道路。根据数据梳理，截至目前，很多城市放开了对大学生在内的人群落户限制，主要以人才吸引为主，虽然都没有完全放开，但正在往这条路上走。

现在有超过10个大中城市出台类似政策，逐步降低落户门槛，例如天津、重庆等地都在其中。

一方面，放开落实是有步骤实施举措，另一方面也会对房地产市场起到积极的影响作用。截止2020年底，我国大陆总人口达到14亿，城市化水平已经达到63%以上，但是距离发达国家水平依然有很大差距，未来还有2亿人-3亿人进城，在务工的同时，住房需求也需要得到解决，所以粗略估计还需要2亿住房需求。从这个层面而言，放开落户促进城市化，对房产具有正面促进作用。

一方面楼市在需求的刺激下反弹，另一方面地价屡屡上浮，再加上开放落户的积极措施，楼市3大信号，房子进入“上调期”？央行也释放了消息，买房人该懂！

央行发布“金融机构存款准备金率”的调整通知，本次下调准备金率0.5个百分点，预计释放出1万亿元资金流动性。专家们纷纷预计，这一次全面调低准备金，意味着向整个市场（各行各业）释放出的资金具有全面覆盖性，各行业都会受到恩泽，其中就包括了房地产。

不过，这一系列新消息，真的能带来房地产上行吗？指闻君认为“未必”。

经济参考报发文《楼市-调控坚持“房住不炒”》指出，2021年以来，再度强调坚持“房住不炒”的定位决心，调控的长效机制不会改变。 这一点其实早就一锤定音，在前段时间的高层会议中，就重申“不炒”的定位。虽然说当前市场逐渐回暖，新房销售价格也开始有所抬头，但这并不意味着楼市热、快提高会卷土重来，在“一盘棋”的房地产调控之下，依然是稳字当头。

刚需年代来了，笔者认为理由有三：

其一、根据调控的基本内涵，市场纵然回暖，但也不可能有大涨情况，一方面对已经买房人有所保障（不担心贬值了），另一方面给为买房人更多的上车时间；

其二、放开落户政策，意味着今后买不买房其实无所谓，特别是在租购同权的大背景下，租房也可上学，对促进房子提升起到抑制作用；

其三、随着LPR平稳越来越大，实际房贷利率不断提升，伪装的刚需炒房客正在减少。

所以说，一个属于刚需的买房时代，正在到来了。

城南万达广场400-176-0760 转 621784

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