前不久，有机构统计出了当前各类城市买房难易程度。数据显示，当前二线城市卖一套房平均需要127.9万元，新一线城市需要140.3万元，一线城市需要468.8万元。但从央行发布的数据来看，2020年人均存款仅为7万元，就算是存款高一些的城市，人均存款也仅为18万元左右，但对于相对落后的城市，人均存款却不足3万元。显然，以当前的高房价而言，仅靠收入实现全款买房是难以实现的，这也说明了为何热点城市房价收入比过高的问题，其中深圳甚至达到了30以上，相当于家庭不吃不喝30年才能买得起一套房。

因此，通过贷款的方式来买房成为了多数人的，数据显示在24岁到39岁的购房群体中，全款购房比例仅占18.1%，说明超过8成的购房者会选择贷款买房。更为关键的是，在这不到20%的全款买房人群中，一部分是父母的帮助下全款买房的，一部分选择了在偏远低房价城市买房，一部分是从事高收入行业，也就是说对于热点城市来说真正有能力实现全款买房的人少之又少。

随着买房人数的不断增加，居民杠杆率也在持续上升。根据央行公布的数据来看，2021年季度居民部门杠杆率达到了62.1%，已十分接近近十年来的点。不断提升的杠杆率加大了市场金融风险，促成楼市泡沫的形成，与此同时抑制了百姓的消费水平，影响经济正常发展。回顾过去30年世界范围内发生的经济危机，不难发现绝大多数都与房地产有关，原因很简单，百姓透支未来的经济用于买房，一旦房价出现大跌，那么百姓的财富也就“蒸发”了，银行的坏账数量也会激增最终对于经济产生冲击。

根据《2021新一线城市居住报告》来看，调查中仅31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款，在房价更高的一线城市，需要使用贷款的购房者占比会更高，说明当前大多数人依旧处于负债状态。那么问题来了：百姓负债过重是由于房价过高，但房价过高是因为刚需买房的产生的供需失衡吗？答案显然是否定的，如果是20年前，城镇化进程刚开始大力发展的时候还可以这样说，如今住房供给早已过剩，由于刚需买房推动房价上涨显然是不切实际的说法。

在早期城镇化进程中，城市每年都会迎来大量人口，由于住房数量供不应求，因此房价开始上涨。与此同时，房价上涨吸引了一些投资者，通过房产买卖赚取了，进而衍生出专门进行房产买卖的炒房客，房子的属性也从居住变成投机属性，而随着炒房客数量不断增加，很多上市企业都开始持有投资性房产，由此导致了房价如同“滚雪球”的方式开始大涨，而过高的房价也导致了一系列问题出现。

因此，2016年“房住不炒”正式被提出，各地都开始大范围的调控：限购、限售、提高购房门槛、打击炒房行为，房价大涨的趋势也逐渐停止，取而代之的则是近几年房价涨幅的不断收缩，涨幅收缩说明炒房盈利的空间越来越小，能够逼退更多的炒房客。与此同时，楼市调控的方略也出现了变化，过去针对更多的是炒房客，但今年起开始从资金层面着手，也就是对房企以及银行加以限制。

对于房企来说，今年新增了“三道红线”的指标，对于房企负债率提出了要求。过去房价大涨的时候，除了炒房投资的人以外，房企自然也是赚得盆满钵满，因此越来越多的房企开始不停地拍地建房，导致负债率越来越高。作为资金密集型企业，负债率过高导致资金链十分脆弱，一旦资金链出现问题断裂，遗留下来的则是难以接手的烂尾楼盘，自“三道红线”出台后，有机构统计了100房企相关负债指标，结果显示79家房企的负债都已“踩线”，由此可见对于房企的调控是及时且必要的。

另一项调控政策则是针对于银行实施的，央行和银保监会出手将银行金融机构分为五档，分别设置“房地产贷款余额占比上限”和“个人房贷余额占比上限”。原因也很简单，银行贷款成为了很多炒房客必不可少的依赖，但如果任由信贷资金过度向房地产领域集中，楼市将不断积累泡沫，集聚风险。因此，需要对于银行加以限制，避免过剩资金流入房地产市场，促进房价上涨。

事实证明，加强金融调控产生的效果立竿见影。根据6月28日《证券日报》发布的报道来看，南京、郑州、重庆、武汉、杭州等多个热点城市都出现了银行房贷业务收紧的情况，部分银行甚至暂停手里新房房贷业务。比如南京某银行经理表示：由于额度紧张，新房二手房的房贷业务均已经暂停，二手房业务已经排期到2022年。另一方面，相关数据显示6月和杭州二手房成交量同比下降25%；5月深圳二手房住宅网签过户为3027套，同比下降60%；北京、成都等地都出现了连续下滑。

对于炒房客来说，主要目标就是炒作二手房。因此新规能够起到很好的抑制作用，站在银行的角度来看，二手房周期较长、各种交易流程复杂，而新房与开发商能够合作，流程标准。因此银行更加愿意新房贷款。由此可见，收紧住房贷款能够很好地抑制炒房投机行为。正如央媒经济日报发表的文章中说的一样，要摁住楼市过快上涨的“七寸”。就当前的楼市而言，用“断水断粮”来形容毫不为过。一方面，炒房客陆续退出，楼市真正需求得以体现，另一方面注入楼市资金收紧，抑制了注入楼市资金的来源。

因此，对于刚需而言，楼市将传来两个好消息。其一是随着炒房客不断退出，未来房价会逐渐趋于理性。其二是二手房放贷缓慢的情况下，买房需求被抑制，个人住房贷款余额增速下降，那么楼市住房销售面积也会下降，对于开发商来说，为了加快回款只能选择降价促销的方式，那么刚需也会能够以更加优惠的价格买到好房源。

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