回顾上半年楼市，实在有太多意外，楼市一季度就火得一批，深圳发布二手房指导价，央妈开始拧紧水龙头，房贷集中管理制度、集中供地政策出台......

从中央到地方，种种现象似乎都让楼市变得扑朔迷离。

对于大部分普通人来说，到了这年中个节点，脑子似乎又卡壳了：“下半年楼市怎么走？下半年要不要买房？”

但实际上，上半年的每一个楼市缩影，都预示着下半年楼市的走向。

今天，咱们就来好好聊一聊。

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在中国买房，中央的态度是每位购房者必须知道的。

从上半年来看，读懂两场重磅会议给出的信号就行了，每一年你都可以这么做。

一个是两会，一个是中央政治局会议。

先来说说3月5日的两会，涉及房地产的内容如下：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

这里面涉及三大信号：

1、重提“房住不炒”却没提“因城施策”，意味着今年中央给地方楼市政策放松的空间不会太大，调控大概率是以收紧为主。

2、首次提及解决大城市住房问题，主要针对深圳、上海这种严重供不应求的城市，要通过多种方式满足住房需求，从供求关系上来抑制房价过快上涨。

3、接下来租赁市场将是楼市发展的一个重点，让暂时买不起房的人住有所居，让住宅市场的需求分流至租赁市场，从而稳定房价。

再来说说4月30日的中央政治局会议，涉及房地产的内容很少，只有一句话：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以等名义炒作房价。

但字数越少，事情越大。尤其是最后一句，防止以等名义炒作房价，这是首次提出的话。

这就说明，炒作之风的猖狂，已经到了中央要拿到台面上来批评的地步，将成为重点监管的对象。

但幸好，今年各城市都比较自觉，在多校划片、生源均衡化、限制学区时限等方面都有动作，例如宁波出台的二手房指导价。

所以，随着管控政策的实施，像上海、深圳就出现了明显降温，接下来其他城市的估计也有望降温。

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短期来看，政策对楼市的影响不可忽视。

中原数据显示，截至5月底，各地房地产调控次数高达215次，包括限售、限购、堵离婚漏洞等等，比较平常就不说了。

主要说说今年横空出世的政策，毕竟不少而且还都是狠招。

个，房地产贷款集中管理制度。

这个制度的核心，主要就是给金融机构划了“两道红线”，具体如下图：

换句话说，各银行再也不能像以往一样，任意发放房贷，从今往后额度比例已经定死，超额的银行需要在2-4年的限期内整改。

而从上半年来看，房地产贷款集中管理制度也取得初步成效。

银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。

如此一来，我们也就看到一些热点城市，最近都出现了房贷额度紧张、放款周期拉长、二手房停贷的现象。

当然，除了正常的房贷之外，经营贷、赎楼贷、过桥贷等也因违规流入楼市而遭到打击。

目的很明显，就是要按住房价上涨真正的幕后推手：货币。

第二个，集中供地制度。

这个政策目前主要在22个热点城市试行，一年分三次进行集中拍地。

目的主要有几个：降低土拍溢价率、抑制房价过快上涨、降低城市对房地产的依赖等。

但是，从实际来看，上半年大部分城市都是次试行，由于各自对拍地条件的把控不一样，或者部分城市不被看好，所以出现了分化的现象。

例如，重庆、杭州等热点城市，地价越拍越高，地王一个接一个，还带火了地块周边房价；

沈阳、长春等冷门城市，则大部分都是底价成交，还出现流拍、终止挂牌的情况；

上海是做得的大城市，一次性报价规则打破“价高者得”，“同一申请人的规定”也让房企无法用多个马甲增大拿地概率。

所以，下半年的第二、第三轮集中供地，为平稳市场，大部分城市的政策会有所调整，像广州已经对热点区域限价，而集中供地城市名单也有望进一步扩容，大概率不会出现次集中供地的火热行情。

第三个，二手房指导价。

这是今年最让人想不到的政策，没有之一。

毕竟以往二手房交易本来就是市场化，价格由房东决定，政府没有任何干涉。

如今，政府插了一把手进来，银行只能按指导价放贷，自然会掀起轩然大波。

没办法，二手房不限价，越涨越高，一二手房倒挂差就越大，打新就越火热。

所以，要缩短一二手房的倒挂差，降低打新的吸引力，目前也只能对二手房下手。

从实际来看，以深圳为例，自从出台二手房指导价之后，成交量已经大跌，像深圳湾豪宅的参考价活活被砍成挂牌价的一半。

传导至新房市场，成交也应声下滑，跌到了2字头。

量在价先，成交量下来了，价格自然也就下来了。

一个二手房指导价，同时让两个市场降温，真可谓一箭双雕，只是苦了大批业主。

所以，接下来已经实施二手房指导价的城市，行情估计也会和深圳差不多，阴跌横盘是跑不掉了，当然也不排除更多热门城市会出台二手房指导价。

第四个，房地产税试点。

消息主要源于5月11日，四部委召开的房地产税改革试点工作座谈会。

原因主要有两个：

1、一季度楼市整体过热，政府调控力度不够，要通过房地产税降低市场预期。

2、高层的确想通过部分城市试点，看看老百姓对房地产税的反应。

从目前来看，后者的可能性更大，而深圳、海南、杭州等热门城市试点的呼声。

但如此一来，房地产市场势必迎来一场重大变革，毕竟房地产税和房产税是不同的。

房产税是建立在“最近一次交易的房价”上征收的，如果一套房子你住了二十年都没卖，征税只能按当时你买的价格来算，跟房子的无关，而土地价值恰好是房子的关键。

此外，土地财政一直都是地方政府的“长期饭票”，所以征收房地产税也并不代表房价会下跌。

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另外，很多购房者关心的，还有房贷利率。

众所周知，自从去年降了两次LPR利率之后，央妈至今已经连续14个月按兵不动了。

但实际上，楼市“定向加息”早已到来。

从今年2月开始，房贷利率止跌回升，上调趋势非常明显。

根据融360数据显示，2021年5月，首套房平均房贷利率5.33%，比2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，比2020年底上涨8BP。

而具体到各个城市，像杭州、深圳、广州、宁波等城市，都开始抱团上调房贷利率。

所以我之前也说了，在短期内，房贷利率都会保持“LPR利率不变，地方房贷利率上调”的模式。

不过大家也不用太担心，热门城市随着市场降温，房贷利率最终还是会下调的，只是下调幅度不会太大，毕竟额度有限。

当然，除了LPR利率之外，央妈对货币的把控，你也是要知道的。

根据央妈发布的数据显示，货币流动性收紧已经成为不争的事实，主要体现在：

M2同比增速为8.3%，已经回到疫情爆发前的水平，而且连续3个月低于10%。

社融同比增速，也连续3个月下滑，现在只有11%。

那么，接下来的货币政策会怎样？

在一季度的货币政策报告中，有这么一句话值得关注：

稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把服务实体经济放到更加突出的位置，珍惜正常的货币政策空间，处理好恢复经济和防范风险的关系。

尤其是那句“珍惜正常的货币政策空间”，意思已经很明确：目前的货币政策还是相对宽松的，但是接下来将会有收紧的态势。

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看了这么久，我最后再简单总结一下吧。

2021年下半年楼市，将会这样走：

1、调控基调不会变，“稳”仍是最重要，高烧不退的城市将进一步收紧政策，过冷的城市则会放松政策，另外将会成为重点监管对象。

2、在调控整体收紧的情况下，下半年房价会稳中下降，尤其是从二手房开始降温，然后传导至新房，金九银十可能会成为全年房价的低点。

3、房贷利率目前有继续上调的趋势，但这只是短期的，下半年有可能会回调，但由于房贷额度有限，所以回调幅度不会太大。

对于购房者来说，下半年也应该根据自身情况采取不同策略：

刚需型购房者，要买房的还是应该买房。

不用管市场怎么变，就看你手里钱够不够，毕竟刚需永远都是市场中最弱势的群体，无论买新房还是二手房，市场再怎么降价，想占便宜都不是一件简单的事。

手握多套房的投资者，则应该抓紧卖房，慎重买房。

尤其是要卖掉那些三四五线城市的房产。

如果要继续买房，就应该化零为整，买入大城市核心区的房产，因为楼市大分化时代已经来临，毕竟房产靠的是质量，不是数量。

如果不买房，那就应该投资科技、教育、文化等国家重点发展的领域，在新的赛道进行新一轮资产配置。

城南万达广场400-176-0760 转 621784

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