看到一个有趣的话题：1000买多大的房子？

有人说，在北京，1000万可以买一套西城区三环内的95平两室新房，不过使用面积只有67平。而在上海，同样的价钱，也只能买核心区的90平两房。确实，别说是一线城市，就是普通三四线城市的房子，也已经让普通人高攀不起了。

不过，自从2020年的突发风波以来，市场持续调整，尤其是今年春节后，一系列调控措施出台，正在将过去20多年形成的市场环境逐一击破。如今2021年已经过去一小半了，在剩下的大半年时间，楼市走势会如何？房价是上涨还是下跌呢？这些可能是目前很多人都关心的问题。

在回答这个问题之前，我们先看看过去几个月的房价走势

一、国家一锤定音，新秩序执行

今年开始，开发商必须严格执行“三道红线”，所有银行务必遵守“两道红线”。前者限制了房企的负债水平，将负债率划出三个标准，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。后者掐紧了对购房者和房企的货币传输渠道。

2021年2月，22城市实施“两集中”供地规定，主要一二线城市未来的土地交易，要集中公示、集中招拍挂。

二、市场环境起伏，但房价已失去大涨基础

虽然今年才过去4个月，但市场环境可谓是跌宕起伏，春节结束后，楼市慢慢出现回暖现象，不少城市的房价再次火热起来，对于这个情况，不少对房价还抱有上涨期望的人又开始做文章：不仅房产中介宣传房价上涨的消息，甚至不少售楼部还配合着公示了涨价通知。

这一举动，让不少刚需和没有买房的人又开始担心房价要上涨。为什么会担心呢？其实大家都知道是套路啊。其实不难理解，过去几年每隔一段时间，房价都会出现大涨的现象，所以人们担心房价又一次上涨，导致自己越来越买不起房了。

随着不少城市再次出现炒作现象，国家对楼市又开始新一轮的调控政策，除了新秩序外，严格要求各地排查资金违规流入楼市情况，住建部约谈了宁波、合肥、广州、和东莞等城市，还有各地针对炒作现象出台的政策，在不断收紧的措施下，直接浇灭了房企和中介的涨价预期。

正如住建部部长王蒙徽在接受人民日报采访时表示的：接下来，要牢牢坚持房住不炒定位，时刻绷紧调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。从市场环境来看，房价已失去大涨基础，人们也会随着政策层面基础转变购房观念。

楼市“连阴雨”，还能买房吗？内行预测：下半年房价或超出你的想象

首先，供需关系转变，房子慢慢转向供大于求现状

不得不说，现在房子越来越难卖了，据机构统计数据，到去年底，新房库存数量已经超过5.1亿平米，连续增长了24个月。同时，二手房市场房源也在源源增加，一些城市的二手房挂牌量都超过了10万套，重庆更是超过了20万套。可以看出，目前楼市已经出现了供大于求的情况。

另外，这几年人口形势比想象中严峻，未来5年出生人口或跌破1000万的消息不得不让人重视，毕竟现在我们总体的房资源也已经太多了，数据统计，目前城镇居民人均住房面积已经超过39平米，远远超过了国际上发达国家人均33平米的标准区间。所以房说君认为，住房资源和供需关系的转变，在这样的市场环境下，房价已经失去上涨动力。

其次，购房成本增高，受伤的是刚需？

随着中国经济慢慢恢复，为了控制楼市出现过热现象，像2020年那样的低利率环境，已经一去不复返了。今年以来，房贷集中度管理的深入，贷款额度收紧，房贷周期延长，各地银行购房利率持续上调。据机构监测的60城房贷数据，4月首套、二套房贷水平较去年底分别累计提高了17、13个基点，目前首套房平均利率达到5.38%，二套5.65%。首套方面，成都、洛阳等利率水平，均为6.13%，二套方面，则是芜湖、洛阳、马鞍山，为6.37%。

利率上涨，购房成本进一步提升，是不是意味着受伤的还是刚需呢？其实在这种压力下，可以抑制炒房客炒作市场价格，因为几乎每个人买房都需要贷款，再加上严控资金违规流入市场，是房价平稳的举措之一。

另外，房企在三道红线下，都面临降低负债率的压力，融资受到限制，只能卖房回笼资金。但是要多卖房子，就要通过降价促销来提高销量。所以，虽然购房成本增高，但楼市已经进入买方市场，无形中刚需获得更多的选择需求和低总价的房子，待市场回归平稳后，贷款利率水平走低也是有希望的。

房说君有话说，从以上两点可以看出，在今年下半年，楼市调控不断收紧的政策已经连阴雨，再加上供需关系的转变，住房价格或将出现进一步下跌的情况，甚至超出你的想象。尤其是对于房企和炒房者，前者降低负债和缓解资金链紧张的任务异常重大，而后者则面临着持房成本增高不得不降价抛售的窘境，甚至还有很多人亏本卖房。

总之，在房说君看来，对于有需求买房的家庭而言，2021年的房地产走向已经转变，市场螺旋上升的理念开始失效，过去人多房少，但现在房多人少，市场将彻底回归“理性”，所以，现在对于刚需来说，买房未尝不是一个机会，不过在确定之前，一定要考虑思量好自身的实力和房企的口碑、房屋质量，这些才是重中之重。

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