今年2月时的有一个楼市的重磅消息，当时深圳住建局连发了3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。在此之后，深圳市面上的所有房产中介在推销房屋时，价格只能小于等于指导价，如果高于政府的指导价，则不可以公开挂出。

二手房指导价对于市场情绪带来很大影响，并且成为银行房贷的重要参考，因此也大幅降低了买家可用的杠杆率，这给深圳楼市尤其是过去热点片区的市场带来了显著降温。深圳是个实施二手房指导价的城市，但不是一个。

就在深圳之后，成都、西安、东莞、南京、宁波都表态将逐步建立二手房成交参考价格机制。其中，南京可能是跟进最快的一个城市，据扬子晚报的消息：南京最快在4月份，也就是这个月，将推出官方的二手房指导价。宁波已经开始行动，建立了热点学区二手房交易参考价发布机制。

可以明确展望的是，未来二手房指导价会推广到更多热点城市，在“房住不炒”的大背景下，各地的调控措施保持严格化、常态化的趋势，但这不妨碍很多市场参与者仍然抱有幻想、期望过高。

前几天我在一个微信群聊里看到几个群友在争论楼市，其中有看多的、有看空的，也有因为看好不同城市而争执不休的，我当时感觉挺没有意义的，因为在现有状况下我们谈买房投资几乎是在浪费时间。

具体来说，我们可以梳理一系列可能遇到的问题：

（1）如果你看好一个城市的房价，但有各种打补丁的限购在，你买得了吗？

（2）就算买得了，现在各个地方的房贷都卡的这么紧，你贷得了款吗？

（3）就算贷得了款，在现有的高基数之上，未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗？

（4）就算能符合你的预期，现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年，你卖得了吗？

（5）就算熬过了限售期，终于可以卖了，但二手房指导价很可能也铺开了，到时候你有完全属于自己的定价权吗？

我认为99%的人都没办法从头到尾克服这五个问题，所以在这样的情况下，房价已经失去了意义，如果你强行要参与到炒房这个游戏里去，那就必须和前不久被七个官方部门联合调查的炒房大V“深房理”一样，去通过违法甚至犯罪的途径炒房，这显然是得不偿失的。

过去一年，经营贷的违规使用也从另一个角度证明银行在传统的住房按揭贷款上确实把的比较严，这才让炒房者寻找其他漏洞。多说一下，经营贷是2020年以来楼市的一大重要动力，当时由于疫情冲击实体经经济和民生，金融机构加大了对实体经济的信贷支持，额度超多、利率超低，然后其中还有不少经营贷流入了楼市，直到今年，监管部门才开始重视这个问题，现在四大一线城市初步调查经营贷流入楼市的结果如下：

北京，查出3.4亿。

上海第二，查出3.39亿。

广州第三，查出金额1.37亿。

深圳第四，查出金额0.518亿。

看过这个数据之后你是什么感觉？是不是觉得好像反过来了？

其实也不用太多吐槽，这个调查本来就是很难做的，因为地方上的商业银行和管理者对于经营贷流入楼市在过去的态度基本上是睁一只眼闭一只眼，心里甚至还乐观其成，站在银行的立场考虑，经营贷这样用比真的拿去经营公司还安全的多。所以这个数据拿来作为参考即可，更多是体现了各地对炒房的容忍度。好消息是，到现在包括经营贷在内的其他漏洞也已经基本都被堵上了，即存量可能不去动，但增量被阻挡。

在严格的调控措施之下，限购、限售、限贷、限价集中出现，没有退出的迹象，其中限价甚至也开始向二手房推进，深圳任何一套二手房的报价只要超过官方指导价就无法正常挂牌（但仍然可以交易），这很大程度上影响了买卖双方博弈，导致实际成交价开始出现明显松动。

这几年来调控的不断严格化，让我们看出一条非常清楚的主线，那就是尽全力压低存量二手房产的流通（限购、限售）、并对自住需求进行精准定向供给（新房限价抽签摇号），在合肥，热点楼盘的买房资格甚至把年龄卡在了35岁以下。

合肥加大调控力度

35岁以下才能买房 看上去是调控

仔细想想是鼓励35岁以下的年轻人快点买房

但不要以为你买到就赚到了，因为无论你买的是新房还是二手房，自打房子到你名下的天起，这套房就成为了市场上的二手存量房，它的流通、它的定价就由不得你一个人说了算。

在“房住不炒”力度不断增强的背景下，这些措施将会长期存在。所以房价涨跌和咱们普通人关系真的不大，可能就成了一个既无法上车、又难以变现的数字，除非你每天晚上睡觉前都习惯性地查一下自己小区的房价是多少，每天暗示自己一句“我是富翁”，除此之外就没什么别的正面作用。

从量变到质变，套用到楼市上也是非常贴切的，大约在十年前我们在大城市次接触到限购，当时绝大多数人对调控还很无感，后来限贷、限售、限价、指导价等等措施陆续出台，然后再回头一看，猛然感觉到楼市的逻辑早已发生了质变，房价是涨是跌已经失去了意义。

不得不说，各大热点城市的调控组合拳是很高明的一招，它既没有让房价大跌引发系统性金融风险，又不让包括炒房者在内的房产持有者占到任何实质上的便宜，最后让整个市场有了用时间换空间的余地。

另一方面，我们应该看到的是这些严格的短期措施也一定程度上牺牲了业主的权益。比如你作为业主想卖房，但可能因为还在限售期无法出售，或者可以出售但自己没有定价权，必须参考指导价格来报价。所以未来我们应当更加期待效果更好、代价更小的长效机制，例如在开放上述各种限制的情况下普及存量房产税，让房产持有的过程变得不再一劳永逸，另一方面又让业主可以更加自由地支配自己的财产，这也许是未来相关领域改革的一个中长期目标。

现阶段，我们不应该逆着国家的方针大计去强为，境内的房产投资不应该像过去一样成为绝大多数家庭的。未来可以考虑投资一些优质的权益类资产，例如长期持有一些具有竞争力的指数基金；如果条件允许，也可以看看海外热点城市房产。实际上，这些资产已经有过不错的表现，2017年以来，沪深300涨了50%、标普500涨了85%、纳斯达克100涨了186%，西雅图房价涨了65%、洛杉矶房价涨了50%。

如果看同时期中美个别头部优质公司，短短四年间：茅台涨了546%、五粮液涨了710%、苹果涨了365%、微软涨了319%、亚马逊涨了350%，这些成绩都还没有算上分红和送股，但前提条件是投资者要有眼光选中他们、有耐心持有他们、有恒心抵挡波动。要同时做到这三点，也是一件很不容易的事。

我们继续看楼市，在调控常态化的背景下，房价的涨跌或许只会自住需求的刚需购房者有意义，因为他们买房总是要掏钱的。我们在未来会看到一个有意思的现象，那就是：房价即使上涨业主也占不到好处，房价即使不涨买家也占不到便宜。

在居民资产高度集中在房产的背景下，更值得我们思考的另一个问题显得更加严肃和沉重：一旦房价真的失去了意义，你还剩下些什么？

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