仅仅才两天多时候，又有两个城市对楼市的热度进行了精准打击。

首先是南京楼市，出台了的限购政策，要求，在浦口、六合、溧水、高淳区新落户人员，自最近一次落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房。这也意味着2月9日南京出台的零门槛落户到现在才2个多月，借落户资格去市区买房的通道就被关上了。其实彭叔觉得南京楼市调控还很有水平的，不知道大家有没有看过南京的2021年土地供应计划，今年南京的土地供应数量比往年要多，而且大家再回想一下2020年南京新房市场的情况，南京新房的库存量是一直在增加的，只是增加的幅度比较慢而已。像是很多人说现在南京新房去化周期只有半年多，但实际上早就去年的时候，南京去化周期就只有半年了。彭叔发现每当南京楼市比较冷的时候，南京就会出台一些利好来刺激下市场，然后看到市场被刺激起来之后，又再出台一个政策打压一下市场，这样就可以让楼市一直保着热度，但却又不会像其他城市一样那么疯狂。

有一些人说南京放开户籍后会导致南京人口流入人数会大增，从而让南京房价大涨。这些话其实也就是瞎忽悠人。南京每年毕业的大学生至少在40万左右，而南京从2015年开始到2019年，平均每年的新增常住人口才仅有6万左右，这意味着绝大部分的毕业生都选择离开了南京。如果南京能够留的住人的话，早就留了，和户籍放不放开关系不大。

南京楼市新房市场火的只是那些房价和二手房房价存在倒挂的楼盘，比如说是像大校场那边的新房，倒挂5千到1万，江北核心区，新房倒挂5到8千，还有新玄武，也是倒挂5到8千，以及等等，这些倒挂的新房楼盘才是需要摇号的，那些没有倒挂的新房楼盘，基本不需要摇号。

这次南京出台的这个政策，利空是那些市区中的非学区普通二手房，这也为什么从去年开始，彭叔就一直建议大家把自己手上那些非学区的普通二手房给处理了，这些房子难卖不说，关键每次调控都受伤的都是这些房子。南京目前待售二手房数量都快突破110000套了，大家想想这是什么概念。那些有资格在南京买房的刚需，人家肯定的是去买倒挂新房，退一步也会去买品质二手房或者，那些普通的老二手房，有几个人会去买。

南京是个好城市，南京的房价也会上涨，但是南京楼市却是一个坑非常多的城市，大家可以搜搜，从2017年到现在，有多少曾经的神盘，到现在四年了房价都没涨的。你要是投资买房买到了这种坑盘中去了，你会很痛苦的。刚需在南京买房是越早越好，记得买新房，投资的话，建议你多做研究，选好标的。

其次是北京也发布了2021年的义务教育阶段入学工作的意见。基本上就确定了北京今年的发展趋势。彭叔觉得北京楼市对打压房价真是来够较真的，为了给那些城市做模范作用，下手也太狠了一点。根据彭叔观察，北京楼市至少有70%以上的二手房房价还低于2017年，也就是4年多了，房价不但没有上涨，还在下跌，而且现在还没有止跌，还在阴跌，大家说这有多惨。

2020年初的时候，很多房产专家都在说北京房价2020年一定会起飞，结果北京楼市就只有那些房价涨了，其他的二手房都没动，等到了2021年初，那些房产专家又在说北京房价2021年一定要起飞，结果就被喊过去约谈了，随后北京房价大涨这些话连说的人都没了。接着就是各种利空消息出来。

前两天北京今年的首场集中供地细节出来了，这个一出来，很多人都知道今年北京房价没戏了，不知道大家还有没有印象，2020年不少人鼓吹北京房价要大涨的原因之一就是说北京楼市出地王了，还有什么土拍溢价率比较高，还有什么限价地越来越少了等等的，但是这次土拍北京直接来了个绝的，每一块土地价格都给你提前算好了，最后大家发现按照这些计算方式，这次北京土拍溢价率连10%都到不了，大家想想，溢价率这么低，连地王都出不了，北京新房房价拿什么大涨？新房房价动不了，二手房房价怎么动。土拍是把北京楼市的整体热度给打下去了，但北京楼市还有一个，那就是，这次的教育政策就是给北京的降温。

其实这么长的文件里面，真正核心的区别就是要以多校划片为主。

2020年文件写的是：根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，积极稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式，继续推行学区制和九年一贯制对口招生，形成更加公平完善的就近入学规则。

2021年文件写的是：各级教育要根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限、积极稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式。

大家可以看到区别就是那一句多校划片为主。在去年出台这个文件之后，有不少北京的粉丝就说这个多校划片没有多大用，因为出台了这个政策之后该在哪里上学还是在哪里上学，并没有什么影响。但是今年就不一样了，大家不要小看这个多了这几个字，这就是上面写文件的艺术，多两个字，里面的精神留给下级部门慢慢的品。

这次政策对北京的打击力度有多大，就要看底下各个区的教育部门对上面精神领会有多深了。如果执行的力度够强的话，那么从2020年底到2021年初那几个涨的比较妖的小区就要凉凉了，像上海楼市那种亏损上百万的事情也会在北京身上出现。

彭叔真心觉得投资的风险还是很大的，除非能短炒，长持的话，变数真的太多了。很多人说买是为了孩子教育，但是根据彭叔观察，真正买是为了孩子的，不到30%，大部分人都是觉得房价会一直上涨，所以才买，孩子上学只是附带的。如果你真的是为了孩子学习，你少加点班，在家里多陪陪孩子，自己对他言传身教，效果也许比在学校更好。相反，如果你本来就是一个普通家庭，钱不多还非要硬买，最后影响了家庭的生活质量，那么彭叔觉得你孩子在这个好学校里面上学不一定能真的考上985、211。

通过这两个城市的动作，我们能看到现在高层对于楼市调控的决心是非常强的。

关于我们国内房价有没有泡沫，彭叔觉得真没有什么讨论价值，这不需要讨论，明显是有泡沫的。

那么如何解决房价泡沫，三种办法：

一、软着路，房价不涨或者缓涨，人们的收入高速上涨，通过把时间拉长，等人们的收入高了，而房价还维持在现在这种价格，泡沫就自然没有了。

三、僵持着，房价上涨或者不涨，人们的收入上涨或者不涨，泡沫依旧存在，但是不让泡沫达到破的临界点，就这么耗着。

房价问题只有这三种最后的结果。高层心里最想要的解决方式肯定是软着路，但是这条路非常难，目前全球没有一个国家成功过。现在的现实状态有点像是僵持着并且往硬着路的方向靠拢。现在楼市调控就像在拔河，一边是调控，一边是炒房客。炒房客想要获利，房价高速上涨是必须的，否则他们就会亏。炒房客天生的属性就和软着路是冲突的。高层想要房地产软着路，那么就只能把房价稳住，想办法提高人们的收入，但是炒房客是要用尽各种方法让房价上涨，不管人们的收入是否增加。

其实彭叔是不希望看到房价泡沫刺破的，因为刺破泡沫代表着肯定肯定会有阵痛，这会牵扯到各行各业，彭叔家是做实体的，也会受影响，所以彭叔不想看到房价泡沫硬着路，彭叔也想房价泡沫可以软着路，但这真的很难。经济规律如果那么容易逆转，人心真的可以控制的话，就不会到现在都没有一个国家成功过。

彭叔觉得高层现在出台频率这么高的调控，是希望改变人们的预期，不断的通过微调，来精准打击楼市中的炒房客，让人们知道投资房产也是会亏的，从而来改变房价永远涨的信念。但同时我们现在对房地产的依赖性非常大，所以又不能大面积的打压楼市，引起众多城市房价下跌的话，那就是硬着路了，所以就是从城市均价上来看，房价是上涨且涨幅很小，但实际上内部，则是差异非常大，有上涨的，有下跌的。

既不能让房价上涨成为一个普涨的行为，但又不能让房价停止上涨。这是现在调控的核心思路。

中海拾里晴川400-176-0760 转 619450

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