2021开年至今，上海楼市调控高频加码。接连出台“121新政”、“沪七条”、加强个人住房信贷管理工作等政策，从资金监管、限购限售、土地管理、中介管理等多方面加大调控力度。

 在这样的密集调控之下，致使一季度楼市在1月热烈开场之后逐渐恢复冷静。受“121政策”影响，上海新房市场2月再度空窗。整个2月，仅有闵行浦江板块的建发浦上湾、宝山上大板块的经纬学府阳光家园和嘉定新城板块的金地峯范3个项目开启认筹。

 新房市场在持续低迷1个多月之后，3月中下旬终于迎来了回暖。3月中旬，网上发地产发布，近期上海将有一批项目集中上市，共计33个楼盘，合计供应面积106万方，总共10006套房源。

 这批集中入市的33个项目主要以刚需、刚改产品为主，分布在上海浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行11个区域，入市面积达106万平方米，与2020年“金九”期间供应面积相当。

 同时，该通知明确，根据《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》规定，上列上市项目中，对按照优先购房政策买的，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

 这是上海公布积分购房以来，又一在供应环节加大集中力度，应对解决局部市场过热的措施。

 随之，上海新房市场开启了3月中下旬的密集推盘节奏。据统计，33个新盘中有23个在3月内认筹，近乎平均每天1.4个的节奏。截至3月31日，已有19个项目结束认筹。

 对于一季度市场，1月底各项楼市调控政策出台后，对市场起到了一定的抑制作用，特别是新房市场通过供应端的调节，使得成交量价都得到有效控制。一季度累计均价同比涨幅已经收窄到1%，二手房成交量价也较1月份峰出现下降，累计均价同比涨幅亦出现收窄，政策成效初见端倪。

 当前对于上海楼市频频出台新政，主要会引起购房者的需求的变化，开发商要注意这些需求以免影响后续的营销。

 从市场成交数据上看，据数据显示，2021年一季度商品房成交金额同比去年增长164.16%，整体成交较为可观。

 但逐月来看，3月单月商品房成交金额相较去年同期同比上涨145.71%，同比增幅较2月有46.24%的收窄。

 从2021年季度上海房企排名中，可以看到一些以往位居二梯队的房企都在本次榜单中“占领高地”，这主要还是和其自身的供应节点有关。

 以权益榜单为例，本期榜单TPO10企业与2月相比，除金地依靠新盘成交促成排位攀升之外，其余9席均为2月上榜老企业，且排位波动并不显著。

 土地方面，今年2月23日，自然资源部召开了2021年住宅用地供应分类调控工作视频会议，首批实行住宅用地集中出让的有包括北上广深4个一线城市在内的22个城市。

 受此影响，2021年一季度上海供地节奏放缓，除了含宅用地受集中供地影响，暂未大幅放量以外，商办用地供应相比去年也大幅缩水。

数据显示，上海2021年一季度共成交商住办用地36幅，成交建面370.04万平方米，总金额达785.51亿元，同比增长50%、31%和47%。

 纵观上海2021年一季度企业拿地权益金额榜单，上海城投、上海建工、上海地产占据榜单前三位。

 值得一提的是，4月上海将有3幅土地挂牌出让，全部为商办性质，依旧没有宅地。上海批集中宅地出让，预计要等到5月份。

 随着各项政策的逐一落地，房企们也正适应当前市场发展节奏。据统计，4月待入市的楼盘，除了33项目中还剩下的11个待入市新盘，还有新的不在官宣范围内的项目，预计将有26个新盘入市。

 对于上海二季度市场发展趋势，二季度随着集中供应的新盘陆续开盘，供应量会比较充足，有效缓解前期积压的供需矛盾，而且由于大部分为刚需盘，价格会继续得到有效控制。

 新增楼盘多，市场交易可能相对会活跃一点，但不是炒作式的活跃，会更加符合一些购房需求去买房，所以还是继续看好上海楼市二季度的趋势。

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