连日来，多地对房地产交易资金的监管持续升温。北京、上海、广东、深圳及西安等多地监管层均发文要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，严查经营贷已然成为一线等重点城市标配。

而今年以来，打击投机，保障刚需，防止资金违规进入房地产的“全方位”加码态势愈发明显，违规套取金融贷款资金的楼市“虚火”，终使其被推上了“浪尖”。

多地严查经营贷

去年12月底，央行与银保监会宣布建立银行业金融机构集中度管理制度，对房地产贷款和个人住房贷款占比上线分成五档管理，就此拉开了楼市金融监管的帷幕。

今年伊始，多个城市开始严格审查经营贷、消费贷资金流向违规流入楼市的行为。譬如，上海银保监局1月印发关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，对辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。2月，北京银保监局发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，要求严格实施贷前调查，尽职落实贷后管理。

新地产财经从长三角某城市民生银行内部得知，其于2月收到印发的《加强小微贷款用途管理的通知》明确提及，禁止贷款资金流入房地产开发、股本权益性投资等国家限制领域。文件显示，将对押品购置时间短于半年、企业或实控人家庭近半年内有购房记录的严格核查相应购房来源，确保为自有资金或房屋按揭贷款。

不仅如此，为严防经营贷、消费贷违规流入楼市，新房市场“打新”审查也趋于严格。深圳对新房项目的调控集中火力在审查购房者的资格上，除了要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”，还规定将对一系列购房资格信息进行严格核查。上述民生银行文件中亦明确，将对近期有购房意向的企业或实控人家庭进行调查，对无充足佐证能够证实贷款资金是用于生产经营的不给予授信。

各地“堵截”经营贷炒房已卓有成效。3月16日，广东银保监局即公布了辖区内（不含深圳）个人经营性贷款自查结果，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。深圳3月18日的通报显示，已责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务。

为何屡禁不止？

经营贷作为银行面向企业发放的一种贷款产品，其以企业需要资金为由，向银行申请贷款，以企业法人或者股东名下房产抵押获取资金的一种方式。一般情况下可以贷出评估值的70%，因此，也被称为“房抵经营贷”。

经营贷产品的设计初衷是缓解小微企业融资难题，近来却频繁出现“贷款中介”违规套取经营贷的现象，曲线流入楼市屡禁不止。广东银保监局对外披露，在已发现的违规行为中，有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推的身影，涉嫌违规的操作方式包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款，经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

对此，多位业内人士表示，经营贷利率和房贷利率的“价格差”是导致经营贷违规流入楼市的主要原因。个人经营贷款利率此前通常为4%左右，而房贷利率通常为5年期贷款市场报价利率（LPR）约为5%到6%。不仅如此，去年底，央行、银保监会出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度后，部分银行房贷额度紧张，房贷利率有所上浮。

“购房按揭贷款属于一种长期低息的贷款，比较适合用来买房；消费贷和经营贷期限则普遍较短。”中国企业发展联盟副理事长柏文喜进一步表示，而短期资金加上财务杠杆的做法暗含较大的风险：如果房价走势没有快速向上，违规套取金融贷款或消费贷后，购房者将会入不敷出，面临还款断供的风险。此外还有可能面临“斩仓”，即只能降价卖房，收不抵支的风险。

不仅如此，违规套取金融贷款若一经查实也将对购房者银行征信造成不利影响。民生银行内部文件即明确提及，对于出现贷款资金流向违规问题的，小微评审部门和经办机构在接到贷后管理部门通知后，将立即采取宣布贷款提前到期等处置措施，同时对于该类客户不得提供无还本续贷服务。

楼市“虚火”诱发调控

多地加强调控，与楼市明显回温，违规加杠杆再现不无关系。

2020 年受疫情影响政策边际宽松，但最后一个月，一线楼市“翘尾行情”明显，北上广新房或二手住房交易量均创上一轮调控以来新高。据中原地产统计，去年 12 月北京新房和二手住房分别成交 6681 套和 20944 套，创 2017 年“3·17 新政”以来新高，广州、上海、深圳等一线城市亦有明显提升。

2021年开年，热点城市二手房市场再次变得火热，尤其杭州、深圳等地一二手房倒挂现象严重。在此背景下，以房地产交易资金监管作为手段再次被重提，经营贷被推上“浪尖”。

“热点城市因为房价单边上涨比较严峻，对通胀预期反应强烈，”柏文喜表示，为了避险大量的资金流入楼市，带动了房价的上涨，也引发经营贷和消费贷的违规入市。

在此背景下，北京、广州、深圳、杭州、无锡、海口等城市房地产调控都在全面升级。中原地产研究中心统计数据显示，2021年以来，各地发布楼市调控政策已达110次，多城出台的调控政策中均提及严查各类违规资金流入楼市。

“监管部门对经营贷、消费贷流入楼市严查，体现了对房地产金融的强管控信号，”专家表示，此举将有效降低违规炒房者操作空间，让贷款回归本质，抑制楼市非理性发展。

柏文喜也认为，此次经营贷违规调控管理严格，处罚力度较大，对楼市的调控能够起到扬汤止沸的作用。他同时指出，未来从房地产整体政策、土地供应资金面，甚至从产业政策等方面综合调控才能做到釜底抽薪，让楼市实现平稳持续健康发展。

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