房东的“租子”越来越不好收了。

01

对于房东来说，多余房产的租金一定是房产投资中非常重要的组成部分。

纵观历朝历代，都是如此。

尤其是现在，房租对于很多购房者来说，是抵消资金成本的重要渠道。

所以说，对于拥有多套房产的人来说，不谈租金收入，那么房子的价值就只能等着房价上涨这一条路了。

正常情况下，房价上涨，房租也应该是同步的，但实际上，房价和房租完全是两个维度的事物，不然的话也不会出现像一线城市超高租售比的背离现象了。

从这一点上我们就可以看出，房价其实跟实际收入是脱钩的，因为可以加杠杆。但房租就不是，房租更能反映出大量居住需求的实际情况，而这些大量的居住需求，从某种意义上来讲就是未来的“接盘侠”。

春节过后，多地楼市又迎来了小阳春。然而，房屋租赁市场，却走出了一条与房价完全相反的曲线。以北京为例：在过去的二月份，自如整租的租金环比下降5.8％，同比下降1.82％；公寓租金环比下降4.6％，同比下降1.76％。2019年，在南三环附近租个一居室，租金差不多在4000-5000元，现在3500-4000就可以了；之前南三环租一间主卧都要3000-3500元，如今2500-2800左右的一抓一大把。

据北京市房地产中介行业协会发布的数据：北京现在约有35％的人在租房住。按照常住人口2200万来计算的话，这也就是说：当前北京大约有770万人在租房。如此庞大的租赁市场，房租却已上行乏力。

租房市场的困境，北京绝不是个例，在过去的2020年，55个大中城市，有23个城市房租出现下跌，这其中甚至包括人口持续流入的深圳和广州。

02

从数据中我们看到的是人口基数大的城市，大部分房租都出现了下跌，但实际情况是，很多城市的房子，想要租出去都很难。

当然，这个“难”是相对的，相对于2018年之前，反应到体感上就是房屋租赁的去化周期越来越长。

刚刚也说到了，租金收入是房产投资利润中一个重要的组成部分，在房住不炒的大背景下，在资金端全面收紧的现实情况下，租金收入的比重就会越来越高，但如果房产租赁市场身陷困境，那么必然导致房产价值会面临缩水。

说这些可能很多人都不以为然，毕竟相对房价的浮动，房租的浮动对于心理层面的影响是滞后的。

但有一个事实我们是不可以否认的，那就是大部分的房产投资者是要用房租来抵消资金成本的。

每月的房租用来偿还贷款，会减轻不少实际的购房压力，如果房子不好租，房租收入不稳定，那么就要用自己的收入去补上这个一块支出，对于普通人来说，这其中的压力就会可想而知。

房子为什么就不好租了呢？

1、人口增长出现停滞，这是一个很主要的原因。

2、房产自有率达到了一定的高度，也就是说刚需或者说接盘侠数量很少了。

3、房租与收入的鸿沟越来越大，大部分人不得不选择租金低，居住环境差的房子，从而拉低了整体的平均房租。

也就是说，几乎是任何城市，目前都会面临这些问题，只不过有的情况不是那么明显，有的已经有形成趋势的现象了。

我们也看到了，像人口净流入的一线城市，租金都出现了下跌，而实际上，如果需求旺盛的话，房租会下跌吗？

也许不是需求不旺盛，而是收入真的支撑不起。

03

热点城市的问题，是高收入阶层正在步入“年龄陷阱”，到了一定年龄，即使是年富力强，也会被无情地席卷到内卷之中，尤其是这几年这种情况越来越明显。

而这些收入相对较高，有没有购房资格的人群，就是高租金的目标客户，当这个群体的现状开始发生变化，高租金的房产就会受到影响。

而非热点城市，收入低，工作不好找是影响房租的主要原因，而这个原因目前也正在导致人口，尤其是底层收入者大量的流失。

一般像非热点城市，只要收入不是太低，加上家里的资助，买套房子是相对容易的，这其实也导致了一个现象的发生，那就房产自有率已经达到高位。

也就是说，大部分家庭都有房子住了，而没有房子住的底层收入者又正在流失，这就导致未来这些城市的房子只会越来越难租出去。

当房屋租赁去化周期达到一定长度后，就会向上层影响到房产交易市场，也就是说，房产自有率高和房产租赁难度大这两个因素，就会导致这个城市的楼市出现败势。

其实现在有很多人都还在抱着原有的楼市思维看待目前的房地产市场，这其实是一件很危险的事。

我们把时间向前推到2008年，那个时候居民的杠杆率只有30%多，现在呢，超过60%了。

那个时候房产自有率相比于现在低很多，不论是几线城市，只要有多余的房子，就不愁租，现在呢，愁不愁租不好说，很多城市的房产中介都开始剥离房产租赁业务，甚至有的直接就不做房产租赁生意了。

究其原因，就是租客越来越少了，房源越来越多。

这就是在告诉我们一个现实问题，对于大部分城市来说，楼市的冬天是不是要到了呢？

发出这个疑问，并不是空穴来风，对于人口出现困境的城市，房子不好租，就会导致两个问题：

1、房产投资需求下降。

2、房产出售需求上升。

更为关键的是，对于这些城市来说，租客就是未来主要的接盘侠，房产投资者和租客的“双降”如果形成，那么楼市还能好的了吗？

目前就是一个趋势中的滞后阶段，或者说是横盘阶段，其实趋势已经很明显了，只不过是大部分人不愿意接受罢了。

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