前不久，第一财经根据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，对包括直辖市、省会城市（不含拉萨）和计划单列市在内的35个重点城市近一年的房价走势进行了一波梳理。

从统计数据可以看出，2020年，在35个重点城市中，有24个城市同比上涨，其中涨幅最大的是深圳，达到了14.6%。排第二的是成都，涨幅9%。

有11个城市房价低于去年同期，包括了8个省会城市，呼和浩特、郑州、石家庄、济南、太原、南昌、哈尔滨、贵阳，大多数是北方城市。

（图片来源：第一财经）

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城市分化已成定局？一二线普涨，南北方分立

从第一财经梳理的中国房价行情平台中的数据以看出，一二线城市之中的中心城市，仍然热度较高，处于房地产市场的热点地域。在一二线城市之中，深圳以火箭般的速度“一骑绝尘”，而“长三角”赶上了年末的“尾巴”，京津冀则稍显疲软。但总体来说，房价均处于上涨阶段，资本积聚产生的影响也更大。

而城市间楼市冷热不均，更促使南北房价分化加剧。

这背后的原因并不复杂。只有大水漫灌之下，才有全国性楼市普涨。

随着去年下半年外贸出口强势回归，货币的“水势”足可以延续到今年上半年，使得楼市略显宽松，但仍然受限。

一旦货币宽松不及预期，楼市松绑受到明显限制，再加上各地针对楼市政策的不断调整，尤其是在央妈的“三道红线”控制了资产端，房贷的“五分档”控制了资金端的情况之下，那么只有基本面良好的城市才能经受住经济周期和楼市周期的冲击。

而在政策+货币的调控影响之下，即使是北上广深这些一线城市，楼市也一度出现过2-3年的横盘式调整，深圳更是出台过史上最严深八条。但这种调整对于城市，以及楼市来说，其本质上也只是良性的调整，是房价回归经济基本面的调整，最终这些城市仍然会逐渐走上复苏之路。

相反的，这些调控对经济、产业、人口等基本面存在问题的城市来说，虽然也许能带来短时间的刺激增长，但未来这些城市的房价终究还是会回到与经济相匹配的位置上。

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两大三角百花齐放，帝都成都花团锦簇

从具体的城市侧分析，首先就是排名第一的深圳。虽然深圳经历过前不久“打新狂欢”后的政策调整，但全年整体房价仍然以一路走高之势“慷慨高歌”。

根据幸福里app平台数据，2020年12月，深圳二手房房均价已经达到了75231元/㎡，大幅领先于京沪，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是广州的2.2倍。

（幸福里app深圳12月二手房+新房房价）

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，深圳房地产市场弹性很足，其中一大原因在于，深圳是一个创新型城市，特点是年轻人多，资金比较集聚，新兴产业发达，创新创业的氛围浓厚。

大量的资金流入带来人口的迅速增长，但18年中，深圳住宅商品房销售面积为9899.83万平方米，仅在35个主要城市中位列第26位。长期的供需矛盾紧张，是导致深圳房价高企的背后原因。

最近深圳的十四五规划出台，提出建设都市圈同时要增加租房供应，意图通过这两点控制房价增长，具体形势如何我们可以拭目以待。

而其他一线城市中广州的火力也非常猛，珠三角除了重点城市名单上的，惠州和东莞也涨幅突出，尤其是东莞调控频频加码，但房价仍然居高不下。

相对于珠三角的竞争激烈，珠三角则显得“齐头并进”，上海、杭州、宁波、南京、合肥均榜上有名，且涨幅平均，稳扎稳打。

（幸福里app上海12月新房&二手房房价）

自带首都光环的北京，近几个月以来几个强学区的房价则在不断上涨，像西二旗、中关村、万柳、西三旗等片区均出现普遍上涨的情况，临近年末，北京新房市场更是表现活跃，12月的新房房价环比上涨高达2.2%。

而随着成渝双城圈的建立，成都的房价更是一路“稳中带涨”。虽然成都的地价不断在刷新记录，但由于调控始终处于相对较为严格的状态，因此成都将来的房价走势，也许不会让你买不起，但会让你变得慢慢妥协。

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房价走势又将如何，2021何时上车最合适？

在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

从政策层面来看，三道红线的来袭，让开发商日子不好过。从三道红线的标准来看，大部分开发商都在红线之上“榜上有名”，这就需要降杠杆，才能达到要求。

中国人民银行行长易纲表示，2021年央行的“ 关键词就是一个字，就是一个稳字。”稳字当头，稳健的货币政策和稳中求进的工作方向，金融稳定的化解风险相辅相成，把整体经济回归标准。

而回归标准的最快方式不外乎是“降价”二字，所以刚需在2021年就要开心了，毕竟开发商的大幅降价就在眼前。

而今年的房地产调控将超过去年，严重的打击了炒房者的气焰。

根据公开资料显示，2018年房地产调控出台了450次，2019年达到620次，而2020年1-8月份，全国房地产调控出台次数已经达到了368次，与去年同期的367次基本持平。

进入今年9月以来，又有前期房价上涨过快的城市沈阳、成都、东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。特别是长沙在房地产调控方面的宝贵经验，让炒房者有来无回。如果各地 “因城施策”长期调控下去，投机炒房需求就会受到遏制，明年开始房价将会逐步回归居住属性。

从城镇化的角度来说，城市居民的购房需求更是无限趋于饱和，从数据上来看，各城市居民房产拥有率达到96%，拥有二套以上房产的家庭占40%，人均住房1.5套。但我国的出生率却还在不断下降，中国已经步入了老龄化社会。随着年轻人口的越来越少，新生儿出生人口的直线下滑，人口出现负增长也许就在不久之后。而这一情况势必带来房价的下跌，只是时间的早晚而已。

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呼和浩特恒大·养生谷[普通住宅]

均价7500元/平方米

楼盘地址：内蒙古呼和浩特市和林新区金盛路与支一路交汇处

评分：4.65分    

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