从今年下半年开始，房地产市场呈现出了两个十分明显的趋势：一个是房地产调控不断加码和升级。从七月开始，包括深圳、杭州、成都、沈阳、东莞、无锡、唐山、银川等在内的30多个城市出台了调控政策，截至目前仍看不到调控松绑的迹象。另一个是房地产信贷环境持续偏冷。除了严防资金违规流入房地产市场以外，国家还发布了降低开发商负债和抑制开发商融资的“三道红线”新规，这就使得流入房地产市场的资金进一步降低了。

面对不断降温的房地产市场，看空楼市和房价的声音越来越多，尤其是最近一段时间以来，业内不少声音都认为在目前的局面下，明年房价将会迎来全面下跌。当然，对于还没有买房子的来说，房价持续下跌，这无疑是一件盼星星盼月亮的好事。但是，明年房价真的会迎来全面下跌吗？令人“泄气”的消息还是来了，专家放话：盲目认为房价大跌或许只是购房者的一厢情愿，三个条件下，明年房价或不得不上涨，对此购房者应该留意。

一、土地出让金频频创下新高，地方对土地收入的依赖度仍旧较高。

经历了四年的楼市调控之后，虽然土地市场的热度慢慢消退了，但土地出让金却频频创下新高。根据数据显示，2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿，同比上涨14.3%，创下了历史新高。通过对全国30个典型城市的分析显示，土地财政依赖度超过50%的城市共有26个，数量占比近90%；土地出让金超过1000亿的城市有16个，数量占比超过了50%。

一般来说，地方都希望能够卖更多的土地，而且土地的价格越来越高才好，只有这样才能够获得更多的财政收入。毕竟，对不少城市来说，目前土地收入依然是财政收入的重要来源，仍旧在城市建设、公共支出中发挥着举足轻重的作用。因此，在这种动力的驱使下，即便面临房地产调控，地方肯定也不愿看到地价大幅下跌，必然会想方设法来托底楼市。在笔者看来，至少在经济转型基本完成之前，地方对土地收入的依赖都将是长期现状。

二、现阶段土地价格仍旧居于高位，直接影响未来2-3年的房价水平。

大家都知道，地价与房价的关系，如同面粉与面包，如果面粉的价格上涨了，面包的价格当然会水涨船高。一般来说，土地成本占商品房售价的60%，所以地价是影响房价的决定性因素。现阶段，虽然土地市场已经告别了地王时代，但不可否认，土地价格依然居于高位。公开数据显示，2008年全国百城楼面地价每平方米仅为814元，2010年前后达到了1500元，2016年上涨到了2500元，2019年又突破了3000元，楼面价上涨势头十分明显。当然了，对于一二线城市来说，楼面地价还要高得多。

其实，道理很简单，最近一两年新出让的高价地块，未来1-2年内几乎就会上市，这势必会拉动未来2-3年的房价水平。因此，即使现阶段房价略有波动，甚至出现了下行，但大幅下降的可能性也微乎其微。当然，我们也不排除个别高价地块存在被套的可能性，但是尽管如此，对于绝大多数开发商而言，都不会赔本赚吆喝。实际上，过去几年，我们也发现了，不少房企宁愿破产也不会降价。

三、经历了突发事件之后，当前房地产多项关键指标已经快速转好。

根据国家统计局发布的最新数据显示，今年1-11月份，商品房销售额为148969亿元，同比增长了7.2%，已经连续4个月正增长。房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，已经连续5个月正增长。全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，已经连续6个月正增长。通过这三个关键指标来看，在经历了突发事件之后，当前房地产市场正在全面复苏。

具体来分析，商品房销售额连续正增长，说明当前的购房需求仍旧比较旺盛。房企到位资金连续正增长，说明即便面临严格的房地产调控，但房企的资金面仍旧比大家预想得要好一些，更何况随着房地产销售回款的增加，也会进一步改善房企的资金面。房地产开发投资连续正增长，意味着房企投资信心较为充足，对接下来的市场仍然看好。值得注意的一点是，1-11月份全国固定资产投资同比增长了2.6%，而房地产开发投资增长了6.8%，这显然要好于固定资产投资，所以房地产仍然是稳定国民经济的重要力量，指望房价全面下跌不现实。

最后总结

基于以上这三个条件看，2021年的房价不会迎来全面下跌，恰恰相反，可能还会不得不上涨。不过，在笔者看来，这并不意味着房价会再次迎来一轮大涨。毕竟，对于政策性市场来说，决定房价走向的根本因素还是要看政策导向。关于这一点，国家已经一锤定音。在刚刚结束的全国住房和城乡建设工作会议上，国家明确表态：要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

不过，考虑到每个城市的经济基础、人口流向、地理位置等因素不一样，所以房地产大分化或是不可避免的趋势，预计强三线、二线以上的重点城市将会继续复苏，进入房价稳中有涨的阶段。因此，笔者建议，对于有购房需求的来说，可以密切留意这些城市的变化，不要盲目看空楼市和房价，否则很容易错过买房机会和高性价比的房源。

实际上，退一步来讲，即便明年不会等来房价全面下跌，购房者也没必要“泄气”。对于房地产市场而言，在合理范围内波动的房价才是利好所有人的一种走向：有房一族不用担心房产会大幅缩水，这样就可以保护自己的财富了；无房者也可以通过努力赚钱来追上房价的涨幅。当然了，只要房价涨幅有限，如果购房者不着急买房子的话，再等等也无妨。

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