前央行副行长吴晓灵曾说：“泡沫中狂欢的日子已经过去了。我们必须为潮水退去做好准备。这是每个人都必须面对的现实”。

这句话有两层含义：一是中国房地产市场出现泡沫，许多人沉迷于这种虚假的繁荣，否则许多中国家庭不会将所有资产都押在房地产上。另一个是为泡沫破裂做准备，尽量减少泡沫破裂对经济和社会的影响！

吴晓灵认为泡沫会破灭，近日却有房地产专家站出来，力挺楼市泡沫。这位专家公开发表言论说，5年内，房价上涨到2万元，要知道，现在均价已经买入了万元大关，2万元就是在此基础上再涨一倍。

该专家给出了3点理由：，未来5年，有不少于5000万农民进入城市；第二，国人对于买房的投资热情在5年内不会消失，有钱还是会投到楼市；第三，我国绝大多数城市都无法摆脱对于房地产的过度依赖。

巧合的是，北京大学教授董志勇最近在2020年金融街论坛年会上直言：不要污名中国楼市，因为房地产市场仍然是未来经济发展的重要的支柱，房地产有很多困难，但是到目前为止，个人认为中国的房地产市场没有泡沫。

一方面，前央行副行长做出告诫，另一方面，专家们认为，中国的房价不仅不会下降，而且会在未来五年内翻番。现在该相信谁？

让我们首先看看什么是泡沫。泡沫用来比喻事物表面上繁荣，但实际上华而不实，例如泡沫经济，用来形容投资交易异常活跃。而房地产的市场价格脱离了实际价值，房价大幅上涨，形成表面繁荣的现象。

那么，中国的房地产是否存在泡沫？如何看待？

北方，上海，广州，深圳等一线城市和一些热门的大中城市都存在泡沫，而鄂尔多斯，鹤岗，阜新和乳山等城市的房价几乎是“白菜价”，就没什么泡沫。气泡。此外，不同地方的房地产泡沫程度不同。主要有以下标准来确定房价是否存在泡沫：

首先，房价与收入之比。厦门的一位网友说，厦门的房价每平米高达4万元，而当地居民的月收入仅为4000元，买一个80平方米的房子要花费320万元。就算66年不吃不喝，也承受不起。

按照国际惯例，房价与收入之比应为7到8倍，在经济发展好的地区约为10到12倍，不能超过15倍。而厦门，房价收入比高达66倍，无论你怎么看，国内热门城市的房地产确实存在着大的泡沫。

第二，房屋租售比。根据国际惯例，租售比应为5％-7％，这意味着，如果你在当地房地产上投资，则每年可以获得5％-7％的租金收入。无论房租怎么涨，都赶不上房价上涨的速度，因为房价加了杠杆，而房租确体现当地居民经济实力。

如果在上海租一套两室一厅，面积约为95平米，每月租金约为8000元，一年租金十万，而这套房子市场价为650万。也就是说，房东把房子租出去，其他条件不变的情况下，65年后才能收回成本。投资甚至不如把钱存在银行高。

第三，空置率。国际上空置率约为10％算合理。现在国内一线城市的空置率是20-25％，二线城市的空置率达到30％。由于三，四线城市人口大量外流，空置率超过40％。

根据公开数据显示，有96％的中国家庭拥有自己的房屋，而超过40％的家庭拥有2套以上的房屋。各个城市房地产的空置率很高，这主要是由于杠杆炒房，房地产市场已经成为炒作的场所，怎么会没有泡沫？

房淘惠认为，该专家说的房价5年内上涨到2万，但是却忘了百姓的收入没有跟上来，而从房屋租售比、收入房价比和空置率来看，不能否认目前我国楼市是存在泡沫的。那么，你是赞同房地产专家的话，还是吴晓灵的话？

中梁中朵·拾光里400-698-8066 转 740351

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