近日，住建部在《人民日报》上就“房住不炒”发表专门文章，其中谈到这样4句话。

1、 城镇家庭人均住房面积已达39.8㎡。

2、 大力发展保障房，目标要建成世界的保障房供应体系。

3、 多主体供应、多渠道保障、租购并举，大力发展低租金、小户型的租赁住房。

4、 房住不炒“三稳”目标基本实现，确保房价不大涨大落。

看似内容“平平无奇”，但实际上抛砖引玉，句句堪称“掷地有声”。下面一句一句来解读。

一、近乎于明示：房子不紧缺了

选择在当下公布39.8㎡这样一项数据，自然有其用意。文中还专门称，70年前人均住房面积仅8.3平，现在已经来到近40平。

按三口之家计算，平均每户家庭住房面积已经接近120平，妥妥地三房两厅两卫标准面积。

那言下之意究竟是什么呢？有2点。

点， 近乎明示地提醒市场，“房子，我们已经不缺了”。从这点上看，房子毕竟属于商品范畴，而任何商品的价格背后，供需关系必然发挥着作用。因此，总量上房屋已经不缺了，供需关系已经接近饱和的情况下，价格自然失去高增长的动力。

第二点， 从8.3平到40平，这不仅仅是住房面积的增长史，换个角度看，这可不就是房价的增长史。毕竟，同样是供需关系，从住房面积严重不足，才有了过去二十年房地产的高速发展，才有了房价的增长。而如今，住房总量已经基本饱和，房价自然已经失去“普涨”动力。

二、对冲房价：商品房、保障房“两条腿”供给

虽然房价受诸多因素的影响，例如成本、货币、土地等等，但底层逻辑是不变的，那就是需求推动。

眼下，虽然从人均40平住房面积上看，总量上是没有问题的，但局部结构性住房短缺依然存在。譬如，大学生毕业后去往大城市工作，大概率是会落户、成家的。而随着城市之间分水岭的越来越大，一二线吸引人才的比例只会有增无减。显然，对于人口本身庞大、每年又有大量人口涌入的情况下，住房结构性短缺是存在的。

这也正是很多专家认可一二线城市未来房价的原因所在。有人就有需求，有需求房价就跌不了，并且需求越大、增长潜力越高。但也正因如此，眼下房价涨幅过快的城市，几乎清一色就是这一类城市，比如下半年以来因房价过热而出台调控的27座城市，无一例外。因为大家都笃定，这些城市房价未来还有增长空间，于是一股脑扎进去。

但这恰恰是高层不愿意看到的景象。“房不刺激”是需要一以贯之的，“房住不炒”是不分城市的。倘若如此这般下去，虽然大部分地区房价总体平稳了，但局部却愈发高度过热，显然违背了初衷。

那怎么办呢？增加保障房供给。

这还不够，还加了一句“要建成世界的保障房供应体系”。

说给谁听的呢？我想大家也都明白。

三、保障低收入群体，发展租赁住房

到这里不得不提一句，商品住宅从来不是为所有人提供的。

即便城镇人均住房面积已经约40平米，但这其中包括商品房、保障房，包括城中村、包括小产权房、包括很多早期的福利房和上了年纪的老房子。

所以，如果所有人都只盯着商品住宅，那么现有的商品住宅总量还远远不够。毕竟，房地产商品化开发至今不过才22年，还远不足以满足所有人的住房需求。

从我国引入保障房、公租房等制度时就曾明确，有购买能力的人自主购买商品房，能力不够的选择保障房，并为低收入群体建设租赁住房，通过租购同权保障这些群体基本社会福利。

所以，单纯就以上这一小段话来看，如果短期内购买力的确存在不足，不要太执着于购买新房。保障房、公租房等都是很好地解决居住需求的选择。

以上啰嗦了几句。

再回过头看，“保障低收入群体、发展租赁住房”这段话是什么意思呢？答案是“所谓的2亿待进城群体”。

曾有“坚持看涨”的专家称，我国城镇化率才刚刚过60%，距离发达国家75%的水平，还有很长一段发展期。因此，未来十年还会有2亿人进城，每年约2000万，这对于房地产发展、房价无疑是一项巨大的支撑。所以，房价始终是看涨的。

这逻辑看似无懈可击，但我们要明白一点，这些群体（或者他们的家庭）如果有购买力，早就进城买房了，不至于等到今天。城市化会继续、2亿人进城也值得期待，但这些群体能对商品房、对房价带来多少增长？不见得。

因此，大力保障低收入群体，多渠道并举发展租赁住房，就是为这些群体准备的。所以潜台词是“不好意思，别会错意”。

四、确保房价不大涨大落

如果说前面3点都有些“耐人寻味”，需要稍稍理解下才能明白潜台词的话，最后这段补充可就是“明示”了。

这句话所释放出来的直接信号是，今后无论是买房者还是房企地产商，都不要对房价大涨再抱有期待。

当然，如果说了不听的话，从下半年以来一城又一城的调控收紧，到中长期LPR连续6个月未动，到房贷执行利率连续9个月下跌之后开始上升，到被称为史上最强资金监管体系的“三道红线”，到房住不炒被列为长效机制。总有办法可以稳定房价，还是极为快速的那种。

最后说句小总结。对于刚需、正常需求买房人而言，房价微涨是可以接受的，毕竟买了房谁也不希望降价。而对于投资、炒房群体而言，房价难大涨下，房子持有成本越来越高，可就很麻烦了。

金地青峯里

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