近日，根据国家统计局数据，1-9月，商品房销售面积为11.71万平方米，同比下降1.8%， 商品房销售额累计实现11.56万亿元，同比增长3.7%。

以此进行折算，2020年前三季度，商品房均价达到9878元，离万元大关只有一步之遥。

如果只看单月，从7月开始，商品房均价就已触及万元门槛。

根据国家统计数据进行测算，7-9月，商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。

注意，这一数字是就新房均价而言。众所周知，由于限价、网签滞后因素的影响，月度商品房销售数据可能存在一定失真，但这种失真并不影响长期走势。

同时，这一数字是针对所有城市而言，难免存在“平均数效应”。既囊括北上深这些房价超6万的一线城市，也包括以杭州厦门南京为代表的房价突破2万元的二线城市，也不乏房价仍未过万的三四线城市。

事实上，随着这一轮楼市上行，目前房价低于5000的城市已经屈指可数。

这些低房价城市，主要集中在以黑龙江鹤岗、双鸭山，宁夏石嘴山，辽宁铁岭、阜新，甘肃张掖为代表的收缩型城市或偏远城市。这在《》一文中有详细论述。

相比而言，绝大多数中东部地级市房价均在六七千元以上，浙江全部地级市房价都已突破万元门槛，成为一个地级市房价全部破万的省份。

02

从1998年到2020年，房价从2000元涨到1万元左右，翻了5倍。

1998年是一个重要的历史节点。当年，住房商品房改革正式启动，福利分房逐步退出历史舞台，房地产正式登堂入室。

当时商品房均价为2000元左右，在如今的上海陆家嘴区域，当时房价仅有5000元左右，如今均价早已突破8万元。

当时，依靠畅销小说《三重门》声名大噪的韩寒曾回忆说，父母让他买房子：

当时上海郊区的房价几百到一千元，市中心三千元，我说，这房价太贵了，市中心三千元一平米，买一百平要三十万，老百姓要工作十多年才能买得起房子，这是虚高的。工作五年，买个一百平的房子，才是合理的。

后来，韩寒没在上海买房。不过两年后，他还是以3500元的均价在北京管庄买下了人生套房子，目前，这个小区二手房均价6万+。

这个场景，如今会让许多人唏嘘不已。

从1998年至今，中国楼市整体上处于上行阶段。这背后与房地产拉动经济增长的效应息息相关，但也不乏经济高速增长、居民收入两位数增长、居住需求改善的迫切性等客观条件所致。

毕竟，从1998年到2019年，中国GDP从8万亿元增长到近100万亿元，翻了10多倍；城镇居民人均可支配收入从5425元增长到4.23万元，接近8倍。

至于更受关注的广义货币总量（M2），则从10.4万亿升至200万亿，接近20倍。

置于长周期来看，除了以深圳为代表的一二线城市，房价涨幅可能并没有想象中的那么夸张。

03

20多年来，房价并非一直上涨。

2008年，受全球金融危机影响，房价呈现普跌走势。广州深圳杭州等地的回撤幅度甚至超过20%，大多数三四线城市房价陷入谷底。

不过，2008年底，四万亿大投资横空出世，楼市随即重回上行轨道。这波上涨一直持续到2011年，最终北京出台了“限购令”，这是限购首次出现在历史舞台。

2014年，楼市遭遇高库存之困，楼盘降价的消息不绝于耳。连时任万科总裁的郁亮在《人民日报》撰文提出“白银时代”的概念：

房地产行业已经度过了最黄金的岁月，过去“胆大为王”，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。

郁亮没想到的是，虽然楼市黄金岁月已逝，但政策能量仍然超乎想象。借助去库存政策、棚改货币化、货币宽松等重磅级手段，楼市不仅得以从低谷一跃而起，甚至还创造了性的普涨。

随之而来的，是史上最严楼市调控。与当初北京试水限购不同，这一次限购、限贷、限售、限价齐齐上阵，楼市调控从2016年一直加码到2020年，丝毫未见全面松绑的迹象。

在经济周期和调控周期的影响之下，楼市再次面临大分化走势。

如今，有城市在上涨，有城市在下跌，热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津。

从长期因素来看，与6年前乃至12年前相比，人口红利已经所剩无几，老龄化率不断创下新高，而00后和10后相比90后整整少了几千万，大多数城市住房已经接近过剩状态，基本面早已不同于过去。

当然，楼市分化背后，经济增长在分化，人口流动在分化，资金流动也在分化。

中心城市仍然呈现强预期的特征，而三四线及偏远地区，如果没有性的放水或棚改货币化这样的超级政策加持，恐怕终究要接受基本面的挑战。

这是不是新的时代趋势，未来有没有再次重启性普涨的可能，仍有待观察。

金地青峯里

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