每个国内的城市都在不同程度上存在空置率，通常认为像北京、上海那样的大城市的空置率达到20%，而一些三四线中小城市的空置率达到则会达到30-40%，据说鄂尔多斯空置率达到70%。而据今年相关媒体报道，中国2020年空置房超过2亿套，数据实在惊人。而各地商品房库存严重积压，这已经引起决策层的高度重视。

所谓空置房，就是既不是自住，也不出租，更没有出售，就这样长期空置着，这使得房子无法得到合理的利用，造成社会资源的极大浪费。那么，如何判断是空置房源呢？通常衡量空置房的标准有两个：一个是要连续几天，晚上看小区楼房的亮灯率，按照亮灯率来判断空置率；另一个是，看小区每家每户的电表，如果长达半年不运转，那这房子就是空置房无疑。

可能很多人都会感到奇怪，那些人买了房子为何不自住、不出租，也不出售，长期把房子空置着呢？对此，我认为主要有以下三个原因：

类，炒房客买的房子，基本上都是毛坯房为主。对于炒房客来说，只是想等待房价上涨，过几年再高位抛出，所以他们并不愿意再投钱进去装修房子，再出租给别人(炒房客不会在意这些租金)，只是想把房产空置起来，过几年再抛售掉，赚取房价上涨的差价。

第二类，危棚改造、老旧房子拆迁的动迁户，有的人是货币化安置了，但还有些人分了好几套房源，但是他们每天只能住一套房，所以也只能将一套自己喜欢的房子装修了一下，拎包入住，而其他几套房子也只能空置了起来。通常动迁户所搬到的小区地段都不是太好，房子出租也不容易，索性他们就把房子给空置起来。

第三类，很多农民工在大城市里打工，看到大城市房价蹭蹭上涨，心里害怕自己家乡附近的中小城市房子也买不起，所以就在家乡附近的三四线城市买了房产，但是农民工平时不会一直在中小城市居住，要到外面去打工赚钱，只有到了节假日再回来住上一段时间外，平时这个城市里的房子就被长期空置着，也不出租给别人居住。

现在问题是，既然有这么多的空置房产，那么为何不见房价下跌呢？

首先，对于炒房客来说，他在房产持有环节几乎没有任何成本支出，就算房子空关着，也没人管我。如果像美国那样，对拥有房产者开征1-3%的房产税，房产持有成本上升，那就没有人敢再这样大量将房产空置着了。而我国香港地区也对豪宅开征房产空置税，也对炒房群体起到遏制作用。

再者，各地方出于对GDP增长的考虑，希望房价能够稳定，而不是暴涨暴跌，所以并没有对房地产进行严格调控。再加上现在银行的房贷利率，基本上处于历史低位，而且房贷门槛也降低了，银行把个人房贷业务当作香饽饽。在这种情况下，炒房需求是不会停止的。像环京楼市房价之所以会出现大幅度的调整，就是房地产调控政策执行得比较严格，使投机炒房者无机可乘。

最后，房价涨了二十多年，没有真正调整过，像2008年、2011年、2014年这三次房产调整，只要稍有回落，对于一些购房者就是入市的机会，他们害怕现在不买房，以后更加买不起房。可能现在手里的钱还能付首付款，将来连首付款都付不起。正是因为房地产的赚钱效应，使那些本来也可以不买房的家庭，也拼命进入楼市买房。相反，如果房价真的大跌了，这批人也不敢轻易入市购置房产了。

现在各城市都有较严重的空置房现象，这使得业主大量囤积房源，而房产资源却得不到有效的配置。空置房这么多，房价为什么降不下来呢？主要就是房地产政策比较宽松，房贷利率比较低，鼓励了投机炒房者，再加上在房产持有环节没有成本，导致炒房者有恃无恐。

更关键的是，房价长期持续上涨，有赚钱效应，这让人们积极做多楼市。而从目前情况看，国内房地产趋势已经改变，二手房挂牌创10年来新高，且有价无市，房东要变现越来越难了。将来只要再出台房产税或空置税，很多城市房产高空置率问题就会妥善解决。

金地青峯里

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