最近，关于房地产有两个消息值得关注，并可能会对未来的住房价格产生直接或间接的影响：

一是权威部门公布7月份的城市住房价格数据，70个大中城市中有59个城市新建商品住宅价格环比上涨，相比6月有61城新建住房价格环比上涨，减少了2个城市。

二是据传央行与住建部约了12家房企，重点是这12家房企都是今年拿地与融资比较激进的。更重要的是监管机构明确了房地产企业融资的三道红线，虽然传说这三道红线只在个别房企进行试点，暂时还不会全面铺开，但对所有的房地产企业都是一种非常大的威慑。“三道红线”主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。

约谈的消息虽然不需要证实，而“三道红线”却没有未得到权威部门的证实，但对房地产行业已经成草木皆兵之势。

道理上，相关部门约谈已经不是什么新鲜事，无论是部门还是金融监管机构，约谈已经成为一个非常重要的指导和吹风方式，不过是比窗口指导更直接、更有效率和威慑力。

2018年“五一”前后，住建部就曾因房地产调控问题密集约谈了１２个城市，并通过约谈重申毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，释放强烈政策信号，将进一步推动地方政府因城因地制宜，精准施策，落实地方调控主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

这一次则不同，这一次的“三道红线”传递出的房企融资再度收紧的信号才是对未来房价影响的。

从目前的情况看，这“三道红线”传递出的房企融资再度收紧会对未来的房价产生三大影响：

一，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用

实际上，我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并不是从今天开始的，也不会在今天结束，这一次不过是再一次继续收紧的政策体现。

今年以来，虽然在房地产调控政策上起起伏伏，受到各种救市政策、断供潮、房住不炒不等于房价不涨等的过程，但对房地产融资的控制一直没有松动。

政策上一直从严控制资金违规流入房地产。7月14日，银保监会表态称严禁资金违规投向房地产；7月24日，中央房地产工作座谈会再一次明确提出防止资金违规流入房地产。

这一次如果执行房地产融资的“三道红线”，大多数房企的融资将受到非常大的影响。据天风证券统计，国内销售额较高的50家房企中，同时踩中“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3条红线的房企共14家，踩中2条的10家，踩中1条的14家，完全不踩线的12家。也就是说，50家销售额的50家房企只有12家不受影响，14家企业将受到非常大的限制性影响。

在房地产企业融资受到限制的前提下，房地产企业只能是加快销售回流现金以延续生存和发展，这在短期内会对房地产价格的上涨起到非常大的抑制作用，因此，短期内新建住房价格会形成一定的下行压力。

二，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价

房地产企业融资的“三道红线”是分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，目的是整体上控制房地产企业融资的高杠杆风险，短期内可能会通过加快房地产销售回笼现金对冲融资的收缩，但从长期看，无论是对龙头房企还是中小房企都将有深远影响，特别是对房地产企业的拿地将产生较大的影响，无论是房地产企业的激进拿地扩张，还是房地产企业的正常拿地储备都将受到非常大的冲击和影响。

一方面仅有经营稳健的房地产企业才可保持一定的融资增长，而大多数房企的融资都可能会受到了一定的限制；另一方面监管已经对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。从而对房地产企业的融资形成全方位的融资限制和压力。

贝壳研究院数据显示，今年前七月，房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%。6月末银保监会“回头看”也通过融资收紧以防止土地市场过热、违规资金流入房地产市场及高杠杆取地。

在大力收紧房地产企业融资限制的同时，必然会形成对房地产企业再拿地的压力，大大影响房地产企业的拿地能力和土地储备能力，从而从长远上看会影响房地产市场的住房供给能力，并对住房价格形成上涨压力。

三，坚持房住不炒和不以房地产政策作为短期刺激经济的手段不会改变，房价的大涨和大跌都不符合未来的房地产预期调控目标

这次的房地产企业融资再一次收紧，应该与7月份公布的住房价格变动有关，虽然说住房价格上涨的态势有所得到抑制。但从目前已知的7月份房价涨幅看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都呈现回落的态势，但价格涨幅回落与房价下降是两码事。

事实上，无论是新建住房还是二手房的价格都呈现出一定的上涨态势。7月份数据显示， 4个一线城市新建商品住宅销售价格和二手房销售价格分别环比上涨0.5%和0.7%， 31个二线城市新建商品住宅销售价格和二手房价格分别环比上涨0.5%， 35个三线城市新建商品住宅销售价格和二手房价格分别 环比上涨0.8%和0.5%。可见，一二三线城市的新建商品住宅和二手住房交易价格环比虽然都在涨幅上回落，但价格仍然在持续上涨。

如果再从更长的时间分析看，房地产价格的强者恒强仍然是目前的规则，这对未来是否购买住房非常关键。如果以2015年为基数，我们再看看一线城市的住房价格变化情况：

北京新建商品住房销售价格如果以2015年为基准100，则2020年7月为146.1%，上海是153.7%，广州158.8%和深圳157.9%，如果我们进行简单平均计算，北京每年上涨了8.12%，上海上涨了10.74%、广州上涨了11.76%和深圳上涨了11.58%。

而且与2015年累计上涨幅度相比，70个城市中19个城市上涨幅度超过50%，其中上涨幅度的城市分别为西安175.8%、徐州上涨168.4%、武汉165.2%、合肥162.3%、成都161.6%、无锡161.1%、厦门160.7%、南京160%。也就是说，有8个城市在5年间累计上涨幅度超过60%，年均上涨12%以上。

因此，无论对房地产企业融资如何调控和收紧，也无论目前的政策对短期内的房价是下压还是从长期看是上扬，实际上都是为了确保房价市场的稳定。

从政策预期看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的市场定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段是一种长期而稳定的政策定位，房地产市场平稳健康发展符合政策预期和未来长期的发展方向，房地产市场价格总体平稳将是一个长期的政策目标。

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