近日，中国人民银行发布7月份金融统计数据报告显示，7月份人民币贷款增加9927亿元。分部门看，住户部门贷款增加7578亿元，其中中长期贷款增加6067亿元。

今年1-7月份，各大开发商业绩报喜，可见，民间的买房热情还是很高的，许多人都觉得拿着实物会比较安全。

房贷在8月末将会和LPR挂钩，从基准利率定价变成了LPR利率定价，留给购房者最后的算账时间只剩下半个月。

买房怎么贷款才合算呢？我们今天系统总结一下。

先分析LPR利率。这个概念是去年10月8日引入房地产购房贷款领域。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

在签署过的房贷合同里，除了被银行主动改成LPR利率之外的购房者，其他购房者仍然面对两种选择：一种是固定利率，这种利率在你房贷期间不变的；一种是“LPR+加点”模式，这种利率随着每个月LPR的浮动而变化。

虽然很多银行已将强制将购房人的房贷转为LPR的还款方式，但部分仍有选择余地的购房者对此问题还依然比较纠结，这关系到我们购房者的钱袋子。LPR如果持续走低或者低位稳定都将使我们的购房者省钱。

01 未来房贷利率怎么走？

那么未来LPR是一个怎么样的走向？

我们来看，去年出台LPR利率时是4.85%，今年7月20日报价LPR利率是4.65%，整体来看，近一年时间降了0.2%。

有人说，转换成LPR肯定是省钱的方式。其实LPR和金融环境和经济走势有强关联性，经济繁荣过剩，LPR利率上涨；经济持平或下行，LPR利率反之下降。

在这里，业内专家认为：从当前经济形势来看，疫情后金融环境整体相对宽松，房贷利率保持在平稳水平，且总体来看还是有一定的下行趋势。从长远来看，随着国内外经济形势的变化，未来利率变化不确定性较强。

那么对于短期内即可还清贷款的购房者来说，选择LPR似乎更具优势。而如果是房贷年限较长的，想要追求稳定的房贷购房者来说，选择固定利率更适合。

02 等额本金与等额本息有什么区别？

除了LPR的选择，相信不少人在申请房贷时都会面临选择“等额本金”还是“等额本息”？

仅仅一字之差将会影响你未来20至30年的房贷还款数字。

那我们首先来看，等额本息和等额本金，两种还款方式存在怎么样的不同？

等额本金：等额本金是指每个月还款的额度是递减的。在每月的还款额度中利息也逐月减少，每月归还的本金保持不变。等额本金个月的还款额，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息少。

等额本息：等额本息是每个月的还款额度都是一样的，在每月的还款额度中利息和归还的本金都是变化的。等额本息所支出的总利息比等额本金多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

等额本息与等额本金

通俗来讲，等额本息就是每月的还款数额一样，等额本金就是开始还得多，后来越还越少。

举个例子，假如你商业贷款100万买一套房子，贷款期限为30年，按照当前 LPR利率方式来计算（当前LPR五年期为4.65%），以等额本息的方式还款。那么30年本息一共要还185.63万元，其中利息85.63万元，每月应还贷款本息5156.31元。

仍以贷款100万，30年为例，采用等额本金的话，30年一共要还本息约169.94万元，其中利息69.94万元，要比等额本息的利息少15.69万元。但是前期还款压力比较大，个月要还约6652.78元，直到第140个月后还款金额才比等额本息少。

03 利息少就一定划算吗？

两者相对比一看，明显等额本金的总利息会更低一些。但换一个角度来计算，相同资金持有时间相同的情况下，等额本金的总利息并不一定比等额本息的总利息低。

为什么会这样？实质上，等额本金是因为你着急把本金还给银行，如果这部分钱不还给银行，会有很多“钱生钱”的方式。而且还会把自己的现金流搞得很紧张，前期痛苦指数会很高。

很多人都有理财的习惯，如果将前期等额本金和等额本息的还款额度差存入银行，或者投资买理财产品，这部分回报或许不低于我们所多付出来的利息。如果你是住房公积金贷款，利率水平只有3.25%，更是低于10年期国债。你的长期投资率肯定能够超过这个水平。

最重要的是，人民币一直在贬值。根据相关数据表明，每年的实际通货膨胀率达10%-15%。况且今年国家持续放水年化利率在4%左右的经营贷，即使当前的年化利率在5.15%左右的首套按揭也可以躺着跑赢通货膨胀。

如果不打算提前还款或者预计长时间还款周期来看，把本金过快偿给银行自己是会吃亏的。

对于大部分家庭而言，购买一套房子都不是一件轻松的事情。我们在保证银行贷款的钱在持有相同金额和时间下，看起来多付出了一些利息，但很多人忽略了用通货膨胀来稀释利息的现象。

另外，从所有借款方式的利息来对比，在我国个人能享受如此之低，期限如此之长的利率水平贷款，似乎只有房贷。

04 怎么选择还贷方式最划算呢？

那么，怎么选择还款方式才最划算呢？

这要针对个人情况而定，如果你是首付比例比较高的购房者，或者想尽快还完房贷，那么选择等额本金会划算一些。等额本金因为在前期的还款额度较大，剩余的本金少，当然利息也逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金。

如果是收入比较低，前期还款压力大的购房者，那你比较合适选择等额本息，等额本息每月的还款额度相同，比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加生活水平自然会上升。

如果你有一个稳定的收入，欠债不会有心理压力的情况下，还是选择等额本息，并且房贷越长时间还完越合适。

等额本息与等额本金

还有很多人买完房子之后，收入逐渐上升，存了一些钱，也没有其它好的投资途径，想要提前还款，这种情况怎么贷款划算？

目前商业银行针对提前还贷的费用一般分两种形式收取：一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。我们买房子贷款时，一般银行都有规定的年限内不能提前还款的时间，否则是要支付一定金额的违约金。

如果到了提前还款的年限，提前多少年比较合适？

假如选择的还款方式是等额本金，并且我们办理的房贷还款年限是20年，那么的提前还款时间就应该是在我们还贷款开始的8年之后这段时间还款。

因为如果选择这个时间段提前还款，你的本金和本息都已经偿还了很多，而剩下未还的贷款金额也不多了，货币是否贬值对这部分资金也没有多大的影响，所以这时候还款是比较划算的。

如果选择的还款方式是等额本息的，那么肯定选择提前还款的时间越早就越能够节约更多的钱，但是如果你偿还房贷的时间已经超过了8年，这个时候你已经还完了大部分的利息，也没有必要提前还款了。

在买房这个不断纠结和选择的过程，学会合理使用杠杆和省钱技巧，就会成为人生赢家。关于LPR是什么、等额本息和等额本金如何选择、如何划算的提前还贷，你都Get 到了吗？

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