眼下，外部风云变幻，中美摩擦愈演愈烈，从贸易到金融，从科技到外交，莫不面临挑战。特别是最近中美两国互关大使馆，关系空前紧张，并已折射到贸易领域。加上海外疫情继续扩散，外部需求减少，我国经济和楼市都深受影响。

种种信号表明，楼市除了“稳”，再没有别的出路。一旦局部过热，必然迎来打压，这一点已经被多个城市验证过了。

大势所趋

一直以来，我国都是靠三驾马车驱动经济：消费、投资和进出口。

我国自从加入WTO、参与全球分工后，用规模庞大的低成本劳动力、廉价原材料、成熟的产业链以及付出环保的代价下，完成了近20年的经济腾飞，成为全球贸易出口量的国家，经济处于外循环。

不过现在形势大有不同，当前的形势是，有些产品人家不卖了。比如美国禁止台积电给华为代工生产芯片，不让中国企业依赖于美国的供应链，只能自己想办法搞技术替代。

为什么台积电要听命于美国？这里要交代一下背景，1994年台积电在台湾本土上市，发展了几年后，又在美国纽约证券交易所挂牌。如今台积电八成股份都被外资持有，导致这家名义上的中国台湾公司，背后席位多由美国资本控制。正因如此，在打压华为的过程中，台积电只能看美国脸色。

为了摆脱掣肘，国家大力推动股市融资，促进科技攻关，掌握核心技术。早在6月18日，副总理刘鹤在分析完国内外局势后，曾说了一句意味深长的话：“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”

可以说，我国经济下半年的走向基本已经确定，经济内循环是大势所趋。按照官方解释，经济内循环是一个生产、交易、消耗都在一个经济体内的模式。举个例子，中国人小明生产一个商品A，然后拿到国外去换Jack的商品B，这就是国际经济大循环。现在Jack的商品B不再卖给小明了，此时，国内的小芳通过技术创新搞出了商品B的替代品，并交易给小明。这样，小明与小芳就形成了经济内循环。

值得欣慰的是，在全世界都被笼罩在疫情阴霾中的时候，中国经济复苏还有一张可以打，就是庞大的消费者市场。

不过要发动内循环、促进内需，需要两个前提：一是人们有钱花，二是敢花钱。

回顾2015-2016年那一波浪潮，房地产高速发展，楼市成了蓄水池，开启了印钞负债式发展，直接催生了众多城市高企的房价。

现在促进内需，首先要压住房价过快上涨，否则大量资金炒楼会造成房价过快增长，造成物价跟随上涨。大众的闲钱少了，房子以外领域的消费能力自然会被抑制，实体经济发展也会受到影响。

正因如此，近期杭州、宁波、南京、深圳等城市纷纷出台楼市新政，加码限购，提高购房门槛。7月24日，副总理韩正召集北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市的政府负责人参会，安排了下半年房地产市场工作部署，强调要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

稍微懂行的人应该知道，之前的政府会议是由住建部主持，这次直接上升到了正国级规格。说明中央对楼市非常重视，会全力防止房地产过热，全力防范资金流入房地产市场，这也将是下半年房地产工作的重点。

可以说，下半年楼市的趋势已经基本确定，总体稳定一定是主基调。

目前局部过热市场，如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级，大热之势恐怕难以延续。至于三四线城市楼市，下半年更是不容乐观。

库存分化

研究院7月22日发布的《百城库存报告》显示：截至上半年末，100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6.0%。

单从住宅库存总量来看，一二线城市的库存攀升节奏较快。100个城市中一、二线的新建商品住宅库存总量分别为2936、24541平方米，同比增速分别为5.8%和10.3%。

这是因为二季度以来，一线城市的新建商品住宅供应放量速度加快。来自太平戴维斯的数据显示：今年第二季度上海、北京新建商品住宅新增供应分别约为206.5万平方、226.32万平方米，环比大幅上涨317.9%、369%，供大于求。

一线城市方面，近期北京新冠肺炎确诊病例又有所反弹，预计会对楼市造成些许影响。这种影响主要在心理方面，因为未来充满不确定性，观望人数可能会增加，可能会有二手房东出于变现需求降价抛售。

此外，部分二线城市新建商品住宅库存面积同样增长明显，《百城库存报告》显示，杭州住宅库存同比增速达到78%，呼和浩特、青岛、郑州的同比增速也都超过了50%。这是因为很多二线城市的新楼盘供应节奏加快，市场房源增多。

不过这对楼市不会有太大影响，因为很多二线城市房子供给多，卖得也快。以杭州为例，新增住宅库存面积同比增长速度在100城中排名第二。但杭州的住宅存销比仅为3.8个月，是100城中存销周期最短的城市之一。

超过37万。2020年上半年度新房成交高达68000余套，部分楼盘销售情况十分火热，多个楼盘甚至出现了万人摇号抢购新房的现象。

从住宅库存总量来看，100个城市中，三四线城市的新建商品住宅库存总量达20439万平方米，面临较高的去库存压力。《百城库存报告》显示，三四线城市中，漳州、日照、香河、包头的去库存周期均超过40个月，烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州的去库存周期均超过30个月。

相比之下，二线城市宁波的去库存周期只有2.3个月，为《百城库存报告》中去库存周期最短的城市。国家统计局数据显示，6月宁波新房价格同比上涨6%，二手房同比上涨8.6%。

一位2019年在宁波楼市买房的人士称，自己买房子时，房价比备案价优惠了3000元/平方米。后来宁波楼市持续火热，2019年底时，小区二期精装变毛坯，不仅没有优惠，还变相涨价了3000元/平方米。

今年3月，宁波土拍不断刷新历史新高。数据显示：今年1-6月份宁波全市共出让涉宅用地72宗，成交总金额为562.4亿元。

上半年宁波土拍的高潮发生在6月24日，这一天，经过6个495轮的竞价，一块土地溢价率高达41.39%，总价达到28.82亿，楼面价32520元/平方米，意味着宁波地价开启了3万+时代。

宁波楼市疯狂的背后，是因为当地对人才大力引进。

2019年，宁波人口净流入34万，人才净流入率居城市第二位，仅次于杭州。今年5月6日，宁波市政府官网发布了《宁波市公安局关于公开征求全面放宽我市落户条件意见建议的公告》。

政策给予舟山户籍人员迁移户口同城待遇，舟山市区、县市户籍都等同于宁波市区户籍。放宽了落户、购房门槛，吸引了大量新增人口，增加了市场需求。加上宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速降低，贷款难度显著下降，多重因素导致了宁波楼市的火热。

其他城市方面，赣州、杭州去库存周期均不到4个月，成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山去库存周期均在6个月以内。去库存周期短，说明这些地区楼市活跃，有上涨潜力，长期投资者可以留意。

此外，大量供过于求、现在已经“凉凉”的中部三四线城市，为了回款有望降价走量，适合刚需抄底，但不建议投资，因为上涨势头难再。

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