对中国地产经济问题的思考，我一直不是从房价为什么上涨这个角度思考，而一直是从房价为什么不下跌这个角度去思考的。所有投资的逻辑起点，是基于两个前提：一是持有资产价格继续上涨；二是持有资产价格上涨的幅度持续超过其他可投资项目。中国的房价，以多年事实数据，论证了它曾经满足了上述两个条件，这增强了大家持续购入的信心。

但我们要承认，中国房价曾经有过下跌，原因往往是以下几种因素的结合：

1、供给端因素

地产商推出的新楼盘价格低于二手交易价格，可以整体拉低住房均价。通常讲，新楼盘会尽可能多的追求利润。但在供给过剩时，地产商出于回款需求，可能使新楼盘定价低于二手房价格。

2、需求端因素

在需求量少，交易低迷的情况下，区域楼盘的交易价格是由少数交易楼盘价格决定的，此类边际交易价格如遇下降，将会导致整体价格下降。

3、杠杆因素

杠杆的作用在于放大，供给端和需求端因素都会因为杠杆的存在而放大。供给端看，如果地产商的开发贷款收紧，急需回款，那么调低价格的可能性增大。需求端看，如果二手房存在大量投资投机楼盘，如果房贷利率提高，那么资金压力会迫使房东低于市场价抛售，如果是叠加限购，可接盘的人群更少，价格下跌幅度会更大。应当讲，中国地产经济在供给端来看，已经完全摆脱了传统银行贷款的束缚，各类影子银行、通道业务，已经成为开发贷款的主要来源；需求端个人贷款尚不存在系统性风险的可能，因此，金融圈仍然认为个人住房贷款是最优质的贷款类型。杠杆因素，是中国地产经济最关键的因素，无论是供给端开发贷款收紧，还是需求端房贷收紧，只要出现紧缩政策，都会导致房价掉头向下，理解这一点，非常重要。

4、心里预期因素

心理预期是短期因素。但在非理性时期，心理预期往往起决定性作用。以北京为例，目前“阶层固化”的担忧，对的担忧，构成了短期恐慌因素，短期成为推高房价的主要原因。应当讲，目前的预期，主要在于对政府不信任，不相信政府能够推进教育公平化，不相信教育供给的加大能够缓解教育需求问题。互联网时代的传播途径，使心理预期极易形成共识。

目前来讲，房价继续上涨，从民众角度，很难说没有合理的理由。因为从上述四项因素来看：

1、供给方面：一线城市的供给严重不足，二线城市的库存开始稀缺。

2、需求方面：教育需求、改善性需求十分旺盛。

3、杠杆方面：开发贷款和个人房贷看不到实质收紧的可能。

4、心理预期方面：阶层固化的心理判断已经普遍形成，买房卡位成为选择。

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