从2016年到2019年，在经历了三年多的调控以后，平稳已成为房地产市场的主基调。根据国家统计局数据统计，监测70城房价，无论新房还是二手房，无论一二线城市还是三四线城市，房价涨幅都出现了回落。除房价明显调整以外，土地市场也回归了理性。今年1-10月份，房企土地购置面积18383万平方米，与去年同期相比较，下降了16.3%，土地成交9921亿元，与去年同期相比下降了15.2%。显而易见，伴随楼市进入调整期，房地产市场已告别高歌猛进的阶段。

可能有人会问，这种平稳状态能持续多久？其实，针对未来的房地产走向，国家早就已经敲定了：，房住不炒；第二，不再把房地产作为短期刺激经济的手段；第三，加快推进房地产长效机制。因此，本轮房地产调控很可能是一场持久战，虽然可能会出现波动，但是大局基本已定，高房价难以再复制。截至目前，楼市转变的信号开始不断出现，除了大家关注的房贷利率有可能下调以外，目前房地产正在酝酿3大好消息，预示未来住房不再是难题了。

房贷利率迎来“新变化”，未来刚需买房成本有望降低

11月20日，LPR迎来第四次报价，其中1年期LPR4.15%，5年期以上LPR4.80%，两者都比上次报价下降了5个基点，也就是0.05%。数据一经公布，便引发了市场的广泛关注和讨论，因为自8月份央行确定LPR取代贷款基准利率以来，这是5年期以上LPR次出现下调，由于5年期以上LPR是房贷利率的重要参考指标，所以不少人认为房贷利率可能也要下调了。那么，到底是不是这样呢？这个问题应该分两方面来看：

一方面，针对首套房贷利率，央行明确规定不得低于相应期限的LPR。笔者认为，在支持刚需和抑制投机的背景下，首套房贷利率随着LPR下调的可能性较大，这显然有助于降低买房成本，稳定市场预期。假设贷款100万，采取30年等额本息的还款方式，按照此前的利率，月供大约5760元，而按照当前利率，月供大约5730元，减少了大约30元。虽然节省的资金比较有限，但传递出的稳定楼市、利好刚需的象征意义十分明确，而且未来有望继续降低。

另一方面，针对二套房房贷利率，央行明确规定了不得低于相应期限LPR加上60个基点，也就是说，房贷利率最终要取决于LPR与加点两个方面的变化。不过，在笔者看来，虽然LPR下调了，但是在房住不炒定位下，楼市调控的基调依然从紧，所以二套房继续大幅提高基点的可能性仍旧存在，虽然央行公布的加点是不低于60，但此前北京、南京、苏州等城市的二套房都加到了100以上，苏州甚至加到178，所以这个态势基本不会有太大变化，投机炒房依然没有机会和空间。

楼市三大利好“举措”不断推进，未来刚需住房不再难了

，房住不炒深入人心，投机炒房空间进一步压缩

如今，房住不炒已经深入人心，成为了社会共识。过去三年，从限售、限价等传统调控手段到不再把房地产作为短期刺激经济的手段，投机炒房空间不断被压缩。对此，证券分析师梁中华表示，房价不涨或者微涨，持有房产都是亏本的。显而易见，只要调控不放松，炒房客就丧失了卷土重来的可能。截至目前，国家通过去杠杆让疯狂的市场回归了冷静，通过抑制房价涨幅让炒房客告别了稳赚不赔，楼市平稳的局面进一步稳固。可以预见的是，随着长效机制的继续推进，楼市会进一步回归理性，只要房价稳了，投机炒房的空间就没有了，而刚需则有了更充足的准备时间，什么时候买房都不晚。

第二，房地产市场进入住房“全面开花”的新阶段

过去十多年，房价不断上涨的重要原因之一就是住房方式比较单一，而且房子与户口、教育、医疗、婚姻等因素直接挂钩，因此就算动用六个钱包也要买房。但是，最近两三年，除商品房外，人才安居房、共有产权、租赁住房等形式不断出现，而且农村集体土地也可以直接入市，也给未来的租赁房市场提供了更大的发展空间。除增加供给，一些城市开始试点买房和租房在教育、医疗、社保等方面实现同权。比如，广州规定：租房者和购房者子女享有同样就近入学权利。笔者认为，房地产市场将进入住房“全面开花”的新阶段，未来买房和租房的差距会越来越小，住有所居将进一步实现。

第三，房地产税距离出台落地的时间越来越近

不少业内人士称目前我国的房子够30亿人住了，光空置房就满足16亿人住。虽然没有权威数据证实，但根据国家统计局数据显示，目前我国人均住房面积40平米，所以无论哪一组数据，都说明不缺房子了。但现实情况是，不少人仍没有房子。对此，住建部原副部长仇保兴就表示，住房空置率较高，建议通过房地产税、空置税来解决。其实早在2017年，国家就公布了立法先行、充分授权、分步推进的房地产税征收原则，2018年房地产税立法小组开始在各地进行调研，业内人士预计5年左右出台的概率较高。显而易见，房地产税可以通过增加持有成本把空置的房产逼向市场，满足更多人的住房需求。

基于以上4大好消息来看，不能再用过去的眼光来看待房地产了。对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，以往的调控以短期政策为主，主要针对房价。但如今，削弱房地产金融属性、租赁房源大规模入市、房地产税立法等等这些变化已经出现，本轮调控与以往不同了，未来房地产会逐渐步入稳定健康的轨道。笔者认为，一言以蔽之，固然房地产的地位很重要，但是在经济向高质量转型，推动脱虚向实的大背景下，我们需要以新的眼光来看待房地产了。未来5年，10年，甚至更久，伴随房地产长效机制的进一步推进，金融、土地、财税、立法等组合拳会不断出台，靠买房赚钱的路走不通了，利好自住刚需的局面会逐步展开，住房难的局面也终将渐渐远去。

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