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[摘要] 中国地产经济一直都是高居不下的,房价为什么不跌呢。
中国地产经济一直都是高居不下的,房价为什么不跌呢。我们投资的逻辑起点,是基于两种前提:一种是持有资产价格继续上涨,第二种是资产价格上涨的幅度持续超过其他可投资项目。中国的房价,以多年事实数据,房价是曾经是满足这两个条件,这增强了大家购买的欲望。
但是我们要承认中国的房价有过下跌,原因往往是几种因素所造成:
1.供给端因素:地产商新开发的楼盘价格低于二手房的价格,这样就可以整体拉下房价。新楼盘会尽可能地追求利润,但是现在的房子太多了,供给过剩的时候,地产商要回款需求,可能使新楼盘定价低于二手房价格。
2、需求端因素:在需求量少,交易低迷的情况下,区域楼盘的交易价格是由少数交易楼盘价格决定的,此类边际交易价格如遇下降,将会导致整体价格下降。我们现在手上都会有一两套的房产,有的还在还贷,因此拉低我们再次购买的欲望。
3.社会杠杆因素:杠杆的作用在于放大,供给端和需求端因素都会因为杠杆的存在而放大。供给端看,如果地产商的开发贷款收紧,急需回款,那么调低价格的可能性增大。需求端看,如果二手房存在大量投资投机楼盘,如果房贷利率提高,那么资金压力会迫使房东低于市场价抛售,如果是叠加限购,可接盘的人群更少,价格下跌幅度会更大。应当讲,中国地产经济在供给端来看,已经完全摆脱了传统银行贷款的束缚,各类影子银行、通道业务,已经成为开发贷款的主要来源;需求端个人贷款尚不存在系统性风险的可能,因此,金融圈仍然认为个人住房贷款是最优质的贷款类型。杠杆因素,是中国地产经济最关键的因素,无论是供给端开发贷款收紧,还是需求端房贷收紧,只要出现紧缩政策,都会导致房价掉头向下,理解这一点,非常重要。
4.心里预期因素:心理预期是短期因素。但在非理性时期,心理预期往往起决定性作用。以北京为例,目前“阶层固化”的担忧,对的担忧,构成了短期恐慌因素,短期成为推高房价的主要原因。应当讲,目前的预期,主要在于对政府不信任,不相信政府能够推进教育公平化,不相信教育供给的加大能够缓解教育需求问题。互联网时代的传播途径,使心理预期极易形成共识。
目前来讲,房价继续上涨的话,从我们的角度来说是没错的,都是有合理的理由可以解释的,无非从地产商,我们的需求量,社会杠杆因素,心理因素,我们都是可以找出理由解释的。关于房价的走势问题很多人都持有不同意见,总有网友留言说我们这些媒体无脑"唱空",其实房价并没有跌,还信誓旦旦地说自己所在的城市商品房依然大卖,新房开盘时售楼部里依然挤满了购房人群。过去看到这样的留言笔者还会一一回复,如今已经懒得再旧话重提了,用一句话总结就是"招不在新,管用就行"通俗来讲就是套路得人心。
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