只要房价还在上涨，楼市就无法冷静

易宪容

目前，国内媒体都说什么地方的楼市开始降温或冷静，今年房地产市场的金九银十将泡汤。房地产市场的金九银十泡沫这有可能，但是说国内房地产市场开始冷静，估计此判断与实际情况会相关较远。因为，尽管国家统计局发布的8月份70个大中城市的房价数据还没有公布，但是从国家统计局今天公布的1-8月份房地产市场投资与销售情况来看，国内多数城市的房价仍然处于涨势之中。只要国内多数城市的房地产市场价格还在上涨，国内房地产市场就无法冷静。

国家统计局公布的数据显示，2019年1-8月份，房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%。其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。东部地区房地产开发投资44857亿元，同比增长8.8%；中部地区投资17809亿元，增长9.8%；西部地区投资18506亿元，增长16.0%；东北地区投资3418亿元，增长9.7%。这些数据显示，住宅的投资在热火朝天中，其增长速度差不多达15%，而且中西地区，其增长速度还在加快。国内住宅投资增长这样快，国内房地产市场如何是进入冷静期呢？如果国内房地产市场冷静，房地产开发商是没有愿意再增加投资的。

再从住房的销售面积与销售金额的增长速度来看。1-8月份，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，其中，住宅销售面积增长0.6%。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%。东部地区商品房销售面积40303万平方米，同比下降3.6%；销售额50739亿元，增长5.5%。中部地区商品房销售面积28791万平方米，增长0.5%；销售额20682亿元，增长7.4%。西部地区商品房销售面积28284万平方米，增长3.8%；销售额20363亿元，增长9.9%。也就是说，尽管住房销售面积增长有些地区在放缓，甚至于负增长，但有些地区销售面积还是正增长。就住宅销售金额增长来说，其整体上都在加快，住宅销售金额整体增长达到近10%，这可是一个较高的增长速度。而且住宅销售面积与住宅销售金额两者增长的差距越来越大。这就意味着各城市的房价还在上涨，一些城市房价上涨幅度还是不小。

这些数据透露出两个层面的内容。一个层面透露出，当前中国的房地产市场基本上是以投资炒作为主导的市场，因为住房的销售面积下跌，但住房销售价格并没有随着住房销售面积下跌而下降，或以房价下跌来释放出住房需求，反之多数城市在住房销售面积下跌时房价还在上涨。这种现象就说明了这些城市的住房市场基本上是以投机炒作为主导的市场。在这样的一个房地产市场，由于房价上涨的预期没有改变，尽管住房销售面积增长下降甚至负增长，但无论是住房投机炒作者还是房地产开发商，他们手中持有的住房或是待价而沽，或是进一步推高价格销售，以来吸引住房投机炒作者（住房投机炒作者是买涨不买跌，只要房价下跌到一定程度，他们都会逃出市场）。在这种情况下，当然会引起市场的销售面积下降而房价上涨。

另一个层面就是只要房价还在上涨，房地产市场价格上涨预期就不会改变。这不仅意味着住房投机炒作者还在等待时机进入房地产市场，房地产市场并不会进入冷静期。因为，当前国内房地产市场的性质没有改变，房地产市场没有回归到以消费为主导市场，而且住房投机炒作者随时都可能进入市场。

所以，以上述这些数据说明当前国内的房地产市场基本上没有多少变化，仍然是一个以投机炒作为主导的市场。在这个房地产市场，个别城市出现住宅的销售面积增长减缓但房价没有下跌，这只是说明了投机炒作者在等待时机再进入市场。可以说，随着中国央行货币政策进一步宽松，市场的可贷资金全面增加，及融资成本可能进一步降低。在这种情况下，住宅投机炒作者肯定会千方百计地进入市场。只不过，由于各地的房价持续上涨一轮又一轮，住房销售连续三年创历史记录，今年住宅销售金额同样会创历史记录。在这种情况下，无论是房地产开发商还是住房投机炒作手中持有大量的住房是一个基本事实。这些价格过多、持有量过大的住房，持有者都在希望农民进城来接盘，但就目前的现实来看，估计这种一厢情愿难以转化为现实。 国内房价是还在上涨，房地产火热还在进行，但估计不仅持有这些住房者要想找到接盘者并非容易，因为当前进城的农民根本就没有能力来购买这些住房！

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