来源：证券时报

日前，网传湖北省恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题进行了调查核实，对十条降价现象提出预警和相应的整改措施，房协还表示将协助主管部门对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间。

这份发送给恩施市各房地产企业，抄送恩施市人民政府、住建局、自然资源和规划局的红头文件指出，部分楼盘采取大幅度降价的办法促销，包括开盘价低于备案价800元-1200元/平米、余盘4000元-4500元/平米甩卖抛售等十种降价行为，对恩施的房地产市场带来了不利影响。恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

根据这份文件，当前恩施市楼盘降价的主要表现有十条，其中有四条明确了调查数据：有的楼盘高备案价，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米;部分楼盘采取分期预售和销售，前后价格降幅在300元-500元/平米;有的楼盘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000元-4500元/平米之间。

另外六条则包括低价诱客，引起市场波动极大;综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给楼盘留下不可持续发展的空间;低价蓄客，甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡;以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场;销售人员到其他售楼部外拉客，影响恶劣;违反相关规范，楼层设计高度降低至2.7米左右，为购房者入驻埋下矛盾隐患等。

过去两年间，同许多三四线楼市一样，恩施也迎来了一波大涨。随着楼市去库存政策的推进，恩施州在2016年6月出台了房地产去库存的各项政策，包括调低首付比例，首套房公积金贷首付低至20%，二套符合首套标准的，首付仅需30%;扩大提取适用范围，购房除本人、配偶外，子女、父母的公积金亦可叠加使用于同一套房;每年可提取一次公积金偿还银行本息;农民工、个体户进入公积金覆盖范围，缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等。

与此同时，棚改货币化安置力度也有所加大，要求各县市棚改货币化安置比例不得低于60%。不再建设回迁安置房，按照“以购代建”进行安置，停止经济实用房建设。实际操作中，2017年恩施市棚改完成开工2316套，其中货币化安置1260套;2018年开工2209套，货币化安置2113套。

这一政策取得了明显的效果。2017年，恩施市新建商品住宅的成交单价比去年上涨了592.64元/平方米，达到4988.64元/平方米;而2018年更上涨了1176.94元，涨幅达到23.59%。成交量方面，2017年新建商品住宅成交受供量限制，成交量有所下跌，但出现了“抢房”的白热化趋势;2018年成交量同期相比上涨 7.29%，累计总销售额100亿元，与2017年同期相比上涨 26.58%。

值得注意的是，去化周期已经开始拉长。2017年恩施市新建商品房出清周期为5个月左右，但根据2018年的报告，这一周期已经接近10个月。而新建非商品住宅库存高企，现有存量出清约需55个月。另一方面，补库存还在进行时。2018年，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方，近三年来首次高过销售面积。

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