小区容积率对后期居住舒适度有哪些影响？买房应该怎么看容积率？

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中新经纬客户端4月25日电 (薛宇飞)春节以来的部分城市出现的楼市升温现象，受到各方关注。研究院25日发布的报告显示，由于3月份房地产交易行情不错，今年一季度，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价同比上涨13.1%，比1~2月份的涨幅有所扩大。

该研究院对上述100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，并将房价涨幅大于等于20%划定为“房价过热”区间，有中山、广州、上海等23个城市进入该区间。

研究院智库中心研究总监认为，住建部此前已对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，这或意味着二季度部分房价上涨过快城市面临政策收紧的可能。

百城房价同比涨幅扩大

研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，今年一季度，100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%。当前房价继续上涨，相比1~2月份12.0%的涨幅，一季度涨幅有所扩大。

分城市类型看，一季度，4个一线城市新房成交均价为43316元/平方米，同比上涨19.3%。32个二线城市新房均价为13649元/平方米，同比上涨9.3%。报告称，相比一线城市，当前二线城市涨幅曲线不算太大，但是考虑到二线城市后续人才购房等优惠政策较多，会带动市场成交量的上升，进而使得房价涨幅出现反弹的可能。

报告称，一季度，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10505元/平方米，同比上涨8.8%。三四线城市房价同比涨幅已经远远小于2017年的高位水平，明显走出了“过快上涨”的区间。

报告对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间，即房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间；房价涨幅大于等于10%、小于20%的则为“房价偏热”区间；房价涨幅大于等于0%、小于10%的则为“房价合理”区间；房价涨幅大于等于-10%、小于0%的则为“房价偏冷”区间；房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。

报告显示，一季度100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅，达到了61%，广州涨幅位居第二，同比上涨40%。南通、镇江、呼和浩特超过了30%，上海、武汉、长沙、西安、成都等热点城市也被列为“房价过热”。

面对市场回暖迹象，4月19日，住房和城乡建设部已对2019年季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。“房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示”，或许意味着二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。近期各类收紧性的政策已经有所增加，比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加，部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

数据还显示，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。

报告称，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。

13城符合“加快供地”标准

楼市小阳春，在数据上已经有所体现。研究院24日发布的《100城住宅库存报告》显示，2019年3月份，其监测的100个城市新建商品住宅成交量为4915万平方米，环比增长69.2%，同比增长20.2%。

交易上限，带动了库存下降。报告称，截至3月底， 100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，环比下降0.7%，同比增长3.0%。2019年2~3月份，住宅成交行情好于预期，使得百城库存出现了下降。但鉴于当前楼市回暖是局部性和暂时性的，预计二季度库存依然会有攀升的可能。

3月，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。这些城市库存规模上升，和近期供应规模较大等因素有关。100个城市中，有49个城市的库存出现了同比下降态势，其中济南、丹东和郑州的同比降幅较大，降幅分别为42%、34%和24%。

对于各个城市库存的变化，相关部门也予以了指导。自然资源部4月17日下发通知，调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

报告称，根据自然资源部的划分，100个城市中，消化周期在36个月以上的有2个城市，包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市，包括厦门、漳州等城市。消化周期在18~12个月的有33个城市，包括常州、兰州等城市。消化周期在12~6个月的有38个城市，包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市，包括中山、南通、日照、清远、柳州、南宁、常德、扬州、赣州、合肥、杭州、郑州、成都。

基于此类政策环境，预计二季度市场交易回暖将面临新的阻力，这也会影响相应城市的库存去化状况。相关市场参与主体需要注意去化周期扩大所带来的影响。

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