事项:

    4月8日,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确指出,“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”本次发文还提到:“深化‘人地钱挂钩’等配套政策”、“深入推进城市群发展”等方面,并强调:“加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。”其中,除了再次强调三大城市群规划外,本次单独强调成渝城市群。

    点评:

    1、中大型城市取消或放松落户限制、覆盖超75城,提振一二线+强三四线住宅需求2016年10月,国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》,指出在“十三五”期间,城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除,配套政策体系进一步健全,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1,300万人以上;到2020年,户籍人口城镇化率提高到45%。2018年3月,发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知,并下发详细《落户方案》主要目标任务分工。2019年4月,发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中与2018年的主要区别在于I、II类城市落户放宽限制,超大特大城市进一步细分落户要求。具体来看,本次指出:1)Ⅱ型大城市全面取消落户限制:城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制(2018年为Ⅱ型大城市不得实行积分落户,有条件城市要进一步降低社保年限要求);2)Ⅰ型大城市全面取消重点群体落户限制:城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制(2018年为Ⅰ型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重,鼓励取消年度落户数量限制);3)超大特大城市大幅增加落户规模:超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,城市政府要探索采取差别化精准化落户政策(2018年为超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县,制定差别化落户条件)。我们统计有超过75个城市满足城区常住人口超100万人(其中,超大特大城市9个、I型大城市12个、II型大城市54个),覆盖了主流的一二线和强三四线城市,75城合计城区人口达2.3亿人、占比58%,并估算75城住宅销售面积占比达到50%以上,本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升,并一定程度上淡化住房限购的约束,从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。

    2、人才新政、落户放宽加速户籍城镇化率提升,推动购房需求释放、影响体量可观2017年2月至今,西安、南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市陆续出台60余次人才新政,以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购等方式开启“抢人才战”,对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动。人才新政推动城市户籍人口大幅增长,推动购房需求释放、体量不容忽视,同时也是1亿人落户目标在执行层面的体现。我们在2018年5月发布的《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量可观》中已经研究得出,2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值,新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍。我们分别假设新增户籍人口的购房需求分别在1、3、5年内实现(套均90平),估算年均购房需求影响2017年商品房成交分别为78%、26%和16%,政策推动楼市成交的作用不容忽视。

    3、再次强调加快三大城市群建设,并首次单独强调成渝城市群、利好成渝布局房企2018年3月9日,发改委发文指出,“编制实施粤港澳大湾区发展规划,印发实施关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等跨省区城市群规划,加快实施长三角、长江中游、成渝、中原、哈长、北部湾等城市群规划”。2019年3月5日,两会中国务院政府工作报告指出,“促进区域协调发展,提高新型城镇化质量”、“将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要”、“落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接”、“京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区”。2019年4月8日,发改委发文强调,“加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。”其中,除了再次强调粤港澳、长三角、京津冀三大城市群规划外,值得注意的是,在去年已经提及成渝城市群的基础上,本次单独强调成渝城市群,这将利好金科股份、蓝光发展、迪马股份、渝开发、中交地产、龙湖地产等。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划,以及成渝城市群将持续释放红利,叠加一二线城市的“一城一策”逐步落地,或将对三四线市场下行形成对冲,使得房地产市场发展更趋稳健。

    4、投资建议:落户制度放松、覆盖超75城,提振一二线+强三四线需求,维持行业推荐评级2019年,在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中,房地产行业政策边际改善趋势已定,一二线城市“一城一策”、三大城市圈发展规划、以及本次中型大城市落户放宽等,将协同推动实现政策结构性放松、提振住宅需求,并对冲三四线的棚改缩减需求削弱。而货币和信用宽松也已经持续验证,后续无风险利率或继续下行、AA+房企债信用利差收窄,对应二线房企估值将有所抬升。复盘以往周期,我们认为行业和龙头估值仍有30%空间,二线房企估值相对一线仍有50%溢价空间,或将可以提升至12-15倍;目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段,有利于一二线+强三四线城市布局房企的销售弹性。目前主流房企19PE估值仅5-9倍,NAV折价20-50%,我们维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企,推荐两条主线:1)一二线龙头(受益一二线需求弹性):万科、融创中国、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线蓝筹(受益资金放松受益):新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    5、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。

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