财经网讯4月24日，上海房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》。报告指出，城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年3月底，研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，环比下降0.7%，同比增长3.0%。

2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。不过，2019年2、3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降。鉴于当前楼市回暖是局部性和暂时性的，报告预计二季度库存依然会有攀升的可能。

报告认为，城市结构方面，三四线城市库存增长明显。截至2019年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2798、22295和19917万平方米，环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。观察三类城市数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势,即近5个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力重新增加。

报告指出，库存去化周期即存销比为当月新建商品住宅库存面积除以近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.2个月，这也意味着市场消化完这些库存需要10.2个月，该数值相比2月份10.5个月有所减少。

自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

根据库存五分法概念，100个城市中，消化周期在36个月以上的有两城，包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市，包括厦门、漳州等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市，包括常州、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有38个城市，包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市，包括中山、南通等城市。此类城市不同消化周期，对应了不同的楼市行情和拿地机会。

研究院智库中心研究总监表示，当前部分城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及，这也使得二季度楼市政策收紧的可能性增加。基于此类政策环境，预计二季度市场交易回暖将面临新的阻力，这也会影响相应城市的库存去化状况。相关市场参与主体需要注意去化周期扩大所带来的影响。