本报记者陆宇航

4月10日，建行位于北京的某房贷业务办理中心挤满了前来办理业务的客户。久违的热闹场景让经纪人小马一时没回过神来。“已经有很长一段时间没卖出去那么多房子了，都有点儿忘了办理流程了。”小马告诉《金融时报》记者。

在“稳房价、稳预期”的政策导向下，楼市在3月出现某些回暖迹象。而在让经纪人感受到凛冽寒冬的2018年，楼市调控也显示出政府推进“房住不炒”的决心。然而，从各家上市银行2018年报所披露的数据看，房贷业务似乎并未受到过多影响，但房贷业务增幅的持续降低反映出“房住不炒”格局的逐步形成；而2019年，多家银行则在强调房贷业务重要性的同时对相关风险给予关注。

新增贷款近一半流入楼市

作为住房金融领域的“主力”，六大行2018年投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达19.56万亿元，同比增长17.44%。其中，个人住房按揭贷款为17.66万亿元。值得注意的是，在六大行合计新增的51305.59亿元贷款中，个人住房贷款增加了25338.96亿元，占全部新增贷款的49.39%。

在房贷增速方面，建行、工行、农行、中行、邮储银行和交行分别较年初增长12.8%、16.5%、16.8%、14.4%、22.7%和12.3%。可见，房贷业务仍是各行的重要收入来源。在业绩发布会上，农行副行长王纬明确把个人住房贷款领域确立为该行今年重点突出的实体贷款投放领域之一。

股份制银行方面，房贷规模较大的中信银行和招商银行在去年的增速分别为27.7%和11.4%，而民生银行则出现4.8%的降幅，成为少数几家减少个人房贷投放的银行。此外，由于基数较小，甘肃银行、江阴银行、盛京银行等多家城商行在去年实现了100%以上的房贷增速。

不过，虽然占比较大，但各行的增幅基本都显示出逐年下降的趋势，以工行为例，3年来其新增贷款投向个人住房贷款的比例分别为64.51％、59.31%和54.89%。而相比过去动辄30%左右的房贷增幅，现在各行10％至20%左右的增幅也和缓了许多。

这与央行数据所反映的趋势同步。2018年年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年年末低0.9个百分点；其中，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年回落4.4个百分点。

房地产业贷款上扬需警惕

值得关注的是，虽然在逐步剥离住房投资属性的过程中，房企受到了不小冲击；但数据显示，2018年，房企获得贷款的整体增速却有所提高，年内房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年高5.5个百分点。

这也在银行年报披露的房地产业贷款余额中表现出来。虽然占比较低，但各主要银行对房地产业贷款规模均有所增长。例如，排名前4位的中行、农行、工行和建行在2018年末房地产行业贷款余额分别为6428.33亿元、6114.56亿元、5920.31亿元和5100.45亿元，同比增幅分别为8.41%、19.07%、 17.99%和22.94%。

股份制银行表现则更为积极。例如，招商银行2018年末房地产业贷款余额3164.9亿元，同比增长25.58%；光大银行(4.140, 0.01, 0.24%)的同比增长幅度则达35.25%，在其2018年企业类贷款项目金额排名中，房地产业名列第三。而民生银行在去年新增房地产业贷款达到1318.15亿元，居上市银行之首。

这也在一定程度上影响到银行在资产质量方面的表现。光大银行2018年末房地产业不良贷款余额5.76亿元，不良率1.5%，较2017年末房地产业不良贷款余额增加了3亿元，不良率提升0.65个百分点。

民生银行房地产业不良贷款余额高达11.17亿元，同比增长102%，房地产业不良率2.07%，较2017年增加0.92个百分点，而该行2018年末不良贷款余额为538.66亿元，增幅达到12.48%。同时，违规提供房地产贷款也成为一些银行受罚的主要原因之一。

对此，一些银行在年报中表示，将按照监管要求，积极主动地调整信贷投向，支持实体经济发展，严格授信审批，从源头减少信用风险隐患，并加强风险预警和风险排查工作等。

把控风险落实楼市长效机制

虽然当前对楼市的调控出现稳房价、稳预期、分城施策等表述，但业内专家认为，对楼市“房住不炒”的定位和长效机制的构筑并未改变。对于楼市的监管不能、也并未放松。

据交通银行(6.280, -0.01, -0.16%)金融研究中心的数据显示， 3月份土地成交面积同比跌幅扩大，100个大中城市土地成交面积同比下降28.9%。土地成交总价同比下降20%，虽然跌幅收窄，但仍然大幅萎缩。可见，3月的楼市“小阳春”并不意味着楼市的全面回暖。

在年报中，多家银行对该领域的风险给予高度关注。例如，交行认为，今年需要警惕债务压力较大的房地产企业存在的风险。招行则预计，2019年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三、四线城市以及个别高杠杆、中小房地产企业。

今年，银保监会副主席王兆星也表示，年内仍将加强房地产贷款的监测，继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，防止通过影子银行渠道进入房地产。

《金融时报》记者注意到，部分银行将助力构建楼市新格局作为推进开展相关业务的指南。中行表示，将积极落实国家房地产市场调控政策，继续执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求，保持个人住房贷款业务稳健发展；招行表示，将坚持“控制总量、聚焦客户、聚焦区域、调整结构、严格管理”的基本原则开展房地产授信业务，围绕住房租赁、房地产资产证券化和房地产权益性投资等行业发展方向，动态调整信贷政策，引导资产组织和投放。

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