中新经纬客户端4月10日电 题：《李宇嘉：从城中村变化看楼市新逻辑》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

近日，娄烨导演作品《风中有朵雨做的云》上映，引人注意的是影片的背景。这部作品取材于广州洗村拆迁，洗村拆迁是广州CBD珠江新城传奇的缩影。城中村影射过去20年的城市化，那是一个混沌胶着、急速推进的时代。这期间，中国急速城市化(增量空间和人口扩张)，无疑浓墨重彩。形势倒逼，增量空间收窄(人口或土地)，社会治理模式巨变，城镇化也不得不告别风雨云的时代。

城市化不能萝卜快了不洗泥

1998年，由房改催生的中国城市化，分两条路，一条是政府主导的、明面上的城市化，如招商引资、地产发展、基建投资；另一条是民间自发推进的城市化，典型的就是城中村、小产权、“打工妹”等。两条路交汇，遇上市场秩序缺失。

城市化要急速推进，规则一定不完善。利用规则不完善套利，激励着城市化被人为推着急速前进。过程中，所有人都被大潮推着往前走。后的结果是，所有人都不得不承受同样恶果(地产泡沫、贫富差距、产业空心、城市精神内核受损、科技创新不足、文化传承定力被削弱)。再光鲜的城市外表，也弥补不了急速城市化带来的伤痛。

所以，急速城市化20年后，城市化终于慢下来了，每个个体也开始从“跑步机”上下来了，城市发展越来越规范，规则的制定也更加饱满和人性化。

城镇化从1.0到2.0

未来，村民的利益不再受剥夺，城市对待外来人口，也不会再像“打工妹”那样了。现在，政策从上到下，都在强调公共服务均等化、外来人口本地化。近日，国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务的通知》中，医疗、教育、养老等一系列关系到民生的问题都有提及，“随迁子女较多城市加大教育资源供给，实现公办学校普遍向随迁子女开放”，“全面推进建立统一的城乡居民医保制度”，“推进城乡居民养老保险参保扩面”等。

更惊奇的是，延续了60多年的户籍管制，开始加大改革了。城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。简言之，“人”受到的重视被摆在了前所未有的高度。

城镇化，也从急速的、围绕地产的、混沌胶着的1.0，转向了慢速的、围绕人的，规则清晰的2.0。人口向大城市和都市圈集中，趋势依然打开，这是提振内需和稳定固定资产投资的不二法门，因为外来人口的消费需求更旺，外来人口增加才能带动地铁等基建投资有效增长。

楼市投资的新逻辑

未来，中国经济增长转向都市圈，大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游这几个点状地区增长有保障了，中国经济就是有保障的。地产也一样，地图上这几个点稳住了，地价和房价也好，预期也好，就都稳住了，地产风险就是可控的。

都市圈战略展开的过程中，无论产业、基建，还是消费或地产，都将带来巨大的发展机会，但也不是过去周期性的波动机会，而是随规划落地、产业和人口迁入、配套制度成熟而创造出来的增值机会。也就是说，你手上的物业，短期并不高，剔除持有成本、交易成本，可能还是亏的，但可以分享长期增值。

因为，过去几年布下的调控政策还会保持，一旦反弹苗头明显，调控如影随形，调控的长效机制已建立，地方不敢阳奉阴违。另外，违规加杠杆被控制住了，市场情绪比较稳定，源头土地不会诞生地王。更关键的是，现在市场需求对房价非常敏感，一旦涨价，需求立刻萎缩。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

李宇嘉

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