这些天我们都在关注一二线楼市的“小阳春”，一二手房供需两旺。殊不知，当前楼市正在加速分化。部分三四线城市库存正在迅猛增长，房子没人买，开发商资金链问题屡屡曝出，降温远比你想象得要快！

​来看几组数据：

1、找房数据显示，2月份，曾经的明星三四线城市，芜湖、襄阳、常州、淮安等城市，成交面积萎缩10%，其中台州、江门、湛江这几个城市成交面积同比萎缩50%以上。

2、2019年前两个月，部分三四线城市房地产库存明显上升，返乡置业概念彻底熄火。中指数据显示有44个城市库存同比上升。而在三四线城市，像景德镇、惠州、镇江、赣州、菏泽等城市库存同比更是猛增了50%。

比如菏泽，城区常住人口仅有80万，但2018年销售了220万平米，近两年开工量更是高达2500万平米。假如按照套均100平米计算，菏泽将新增25万套住房，这对于一个城区人口不足100万的中小城市来说，可谓天量了。

很明显，三四线城市并未抓住去库存的机会将房地产回归到合理的状态，而是普遍希望抓住这轮红利，尽可能从房地产上面榨取多的，其结果就是旧的消化了，新增的库存却更多。

这些数据也从侧面解释了，赣州和菏泽为什么那么着急给房地产来点松绑措施了。菏泽取消了二手房限售，赣县也曾发文叫停特价房的销售，在销售明显放缓的情况下，加快住房流转，稳住购房需求，防止开发商竞相下调预售价，防止楼市预期迅速恶化。

三四线楼市二手房降温同样比较明显，本来市场体量就小，随着红利衰退，这些城市二手房更是无人问津。2017和2018年借着棚改和高铁概念崛起的徐州，新房和二手房销量都不错，但现在概念过去，徐州的新房销售明显降温，二手房成交量更是萎缩到去年平均水平的33%左右，中介大规模关店潮正在徐州上演。

去库存的后遗症已经出现，形势已经相当严峻，不过从政策层面来说，当前有重新给三四线楼市注入动力的意图。

前天公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，其实在很大程度上就是在帮扶三四线楼市。

比如这句话“在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重”。仔细品品，你会发现其实质是告诉地方城市，要加快农民进城，增加需求，想方设法。只要农民进城落户的任务足额超额完成，房地产建设指标就可以多安排，而这也必然有利于消化现有库存，而在吸引农民进城落户上，地方城市可以有更多的刺激措施，比如购房补贴等等。

再来看另一句话“中小城市发展要分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化。”

上面这句话的意思也非常明显，虽然现在年轻人越来越希望跳级进城，但政策仍然希望农民就近落户，在近的中小城市落户。

为了加快城镇化，也出现了这样的表述“稳步增设一批中小城市，落实非县级政府驻地特大镇设市。”特大镇变成市，这也是一种算法的变通，镇变成城市，拿到的资源就可大不一样了。未来也许会有更多的城市出现，不要意外，这都是为城镇化而服务的。​

谁都知道，到2019年，常住人口和户籍人口城镇化率要增加1个百分点，要实现1亿非户籍人口在城市落户。在这个艰巨任务中，中小城市要承担相当的份额。在棚改力度减弱的情况下，城市原居民更新住房的需求必然减弱，农民进城带来的购房需求必然要接上。

话虽如此，但从购房者层面来说，现在一定要慎重在三四线城市买房。因为目前看到的针对三四线楼市的政策措施，都不是顺应市场的行为，不是顺应大城市化的客观规律。

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