来源： 中信证券(24.24 -1.58%,诊股)陈聪、张

中信证券陈聪团队指出，目前市场共识是一二线城市房地产销售启稳，但也无需断言三四线城市市场将在今年趋势下滑。因此维持 2019 年商品房销售额比 2018 年增长1.1%的预测。

我们一直预计，三四线城市市场表现未来将明显不及一二线。而这一看法，也的确是资本市场和开发企业的共识。但近期的一些数据，则透露出不同的意味。

关于房地产税的新提法。3 月 15 日，国新办《政府工作报告》修订情况吹风会上提出，房地产税的前期工作是一个“比较复杂，比较艰巨”的任务。我们相信，房地产税将在一个比较长的时期稳步推进，不会对短期影响市场平稳健康发展。

市场共识是一二线销售启稳，那么三四线呢？由于三四线城市缺乏有效统计数据，我们首先观察企业的销售月报——然而并没有证据证明，成交均价较高的公司（一般就是一二线布局较多的公司）销售增速较高。我们也透过禧泰数据的房价数据观察，而 2019 年 2 月也并没有呈现房价越低、同比跌幅越大的结论（1月有三四线疲弱的迹象，但 2 月这个迹象消失了）。2019 年 2 月房价同比涨幅，和房价值还呈现反比，当然这主要是 2018 年三四线房价上涨幅度较大的结果。从新的数据来看，我们建议投资者勿断言三四线房地产市场将在今年趋势下滑。

我们建议投资者对核心城市周边区域保持乐观，建议对三四线城市景气度，和全年销售额上限预测持开放心态。三四线城市的确面临房价短期上涨较多，潜在供给较大，人口和产业基础较为薄弱的问题，也的确出现一波短暂的调整。但因城施策的政策基调事实上对于三四线城市更加友好（反而是一线城市政策毫无放松）。有鉴于此，再加上近期数据表现，我们建议投资者对于三四线城市全年景气度和商品房销售额上限预期持开放的态度。即，的确存在一种可能性，2019 年三四线城市楼市是比较景气的，从而推动商品房销售规模增速超预期。

维持对全年销售额的预测。我们维持 2019 年商品房销售额比 2018 年增长1.1%的预测，暂时不考虑三四线区域景气可能恢复的影响。到 3 月底，我们相信对区域的判断（究竟三四线情况如何）可以水落石出。

风险因素：房地产政策超预期，三四线城市基本面下行超预期。

本文作者：中信证券首席基地产业分析师陈聪、地产分析师张

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