房价是涨还是跌，进入2018年，这个问题就不好说了。说涨，买了房的不赚钱，说跌，没买房的买不起。房价大局已定？却总有地方风生水起。楼市回暖在即，二手房市场却依旧疲软。楼市为什么会如此迷茫？只因四个方面有了变化。

之所以有这样那样的分歧，就在于当下乃至很长一段时间，房价将呈现出与以往不一样的状态，那就是不再普涨。

，众所周知，房价的上涨和货币有着密切的关系，无论是08年的四万亿，还是2016年全面放开信贷，货币的支撑，让全民买房成了可能。只不过这种形式的货币，本质上就是负债；负债过高就会带来风险，所以就从去库存，变成了去杠杆，严格控制新增信贷资金流入房地产投资领域。

第二，经过这么多年的建设，我们的城镇化率达到了一个比较高的水平，住房是不缺了（不等于人人都有房住）。不同的统计口径下，人均住房面积均为30-40平米，尽管低于国际水平，但总体来说，已经不是上世纪八十年代那种住房稀缺的状况。稀缺才能带来疯涨嘛。

第三，人们对幸福生活的追求是无止境的，人均40平米可不是目标，小房子换大房子，大房子还别墅，别墅换成更好的别墅。消费的欲望决定了，一部分购房需求来自于对生活品质的改善，一部分购房需求仅仅是图个安身立命。对于不同的购房群体，再用普适规律去分析，很容易出现误判。

第四，永远不要忽略政策走向，我们说房子是用来住的，但不是用来炒的，但并不等于说房子不能投资建设；而且房住不炒还有下半句，预计在2019年将起到很大作用，那就是：因城施策。

回想2015年房价是如何涨起来的？从一线城市向二三线城市蔓延，从中心城市向周边城区蔓延；解除限购限贷，也不是分地区，而是全面解除；这就造成了房价的全面上涨。而综合上述四点考虑，未来房价难以再有全面上涨的基础；甚至一个城市中不同区域，一个区域内部不同楼盘，都会有各自的价格走势。

这也就是在房价走势上，大家为什么谁也说服不了谁的原因。

所以说，有些人觉得现在一些楼市分析不疼不痒，好像什么也没说出来。经过对现在市场状况的分析，是否可以看清，那些好像啥也没说的分析，反而是贴合当下市场情况的；相反，天天喊着楼市大局已定，就有些哗众取宠的味道了。

每个城市不一样，每个市场不相同，每个楼盘都有自己的优势和问题，如果放到一起，给一个或涨或跌的预判，终只会让投资者和买房人做出错误的决策。

综上，当下的种种迹象，都预示着楼市进入了一个新的阶段，不再以涨跌论英雄，而是看谁能找到的项目闷声发大财。房产投资将呈现更加复杂的局面，对于买房人和投资者的要求，也是更加专业。如果不去研究市场，像过去那样横冲直撞地买房，后很可能会出现“2017年凭运气赚的钱，在2019用实力都赔进去”的尴尬局面了。至于说如何分析市场，那就是下一篇文章要讨论的，欢迎大家关注留言。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。

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