很多人比较关心房价。

来，我们先看看下面这张图——

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看完这张图，是不是有点惊讶？

过去两年，尽管媒体上到处都是“房价崩盘”，“业主打砸售楼处”的消息，但真实的房价，却一直都是一个字，那就是——“稳”。

在2018这样摧枯拉朽的年份，房价竟能走出这样稳稳的形态，让中国股民们在羡慕之余，对楼市背后的“操盘手”也是佩服得五体投地。

房价这么稳，他们是如何做到的？

一

首先，当然要归功于调控政策。

这一轮的调控政策，始于2016年9月30日。

背景是，2015年股灾之后，各地房价开始疯涨。一线房价后，二三四线相继跟上。

面对如火如荼的房价走势，中央推出了堪称“史上严”的新一轮调控政策。

随后，各地政府纷纷响应，短短几个月内，就有几百条有关限购，限售，限贷的政策被相继推出。

当时，有媒体戏称：这轮房地产调控，各地方政府几乎用尽了字典里所有严厉的词语。

这轮调控的巅峰是，2018年7月31号的政治局会议，非常罕见地提出了“遏制房价上涨”的要求。

虽然，只是少了“速度”两个字，但意思却有着云泥之别，让无数的房地产商和投机客瑟瑟发抖，无法安眠。

但是，没过多久，情况就开始出现了一些微妙的变化。

11月26日，深圳模仿A股，率先推出了房地产的“涨跌停板”制度：上下涨跌不得超过15%。

12月12日，国家发改委发文，重点支持符合要求的优质房企发行企业债券，且对资金用途采用“法无禁止即自由”的负面清单模式。

而2018年中央经济工作会议上，对楼市的表述也仅仅只是“因城施策，分类指导”短短几个字。

我们研究过，每年的经济工作会议，重点提房地产的时候，说明调控会变严。如果谈得不多，往往说明，楼市政策可能会有所放松。

会议结束后不久，住建部正式宣布，未来的工作目标是：“稳地价，稳房价，稳预期”。

这意味着，中国楼市正式从“控房价”，进入到了“稳房价”时代。

现在，大家普遍预期，2019年：

1、一二线城市的限购限贷可能会适当放松，释放合理需求；

2、三四线城市增加供给补库存，稳定整个房地产投资；

3、对房地产企业的融资可能也会放松。

二

影响房价的另一个短期因素是：流动性。

在过去20年中，几乎每一轮房价暴涨，都与流动性宽松关系密切。

比如，

2009年，中国推出“四万亿刺激计划”后，楼市暴涨。

2015年，央行连续降息降准后，楼市暴涨。

下面这幅图比较直观地显示了，两轮宽松后，新增贷款（流动性）几乎都流向了房地产。

居民房贷占新增人民币贷款的比例图

反过来说，每当流动性收紧时，尤其是限制资金流向房地产后，对房价的抑制作用也是立竿见影的。

这两年，在去杠杆政策影响下，M2（广义货币，反映流动性）增速连创新低，房价明显就涨不动了。

那么，近1年，央行连续降准了5次，流动性将会保持“合理且充裕”，房价会因此而再次暴涨吗？

我的答案是：不会。

原因很简单，这几次降准所释放的流动性，都定向给了实体经济，不允许甚至严控流入楼市。

什么时候，当你发现房贷利率的上浮从30%逐渐变小，甚至回归到基准利率时，那就意味着，决策层开始放松对资金进入楼市的管制了。

当然，现在还有一种观点，根据经济学的资源配置理论，资金总是会流向能为投资者带来的资产。

所以，尽管每次降准，央行都强调“解决小微企业融资难、融资贵的问题”，但终受益的似乎总是房地产。

这种观点，有道理吗？我暂且按下不表，作为今天的讨论题。

三

房价稳的更重要的原因在于：房地产的长效机制正慢慢建立起来。

很多人可能不明白，所谓的“长效机制”究竟是什么？

你可以简单粗暴地理解为：对于稳定房价不能“头痛医头，脚痛医脚”，而是要制定长期的规划。

具体来说：

在供给端：大力推出租售并举以及保障性住房，而不仅仅是商品房。

在需求端：按照“十三五”规划，房产税应该会在不久的将来落地。

目测，房地产的长效机制建立起来之后，中国的房地产市场可能会比较德国。

德国是一种什么样的情景呢？

自1990年以来，德国房价累计上涨61%，每年的增长率只有1.8%左右，如果剔除通胀的影响，27年以来德国的实际房价累计增幅仅为1.9%。

羡慕吧？

四

下面，回答第二个问题：为什么要“稳房价”，而不是让房价直接降下来呢？

大家都知道，房地产在国民经济中处于“带头大哥”的至高地位。

一旦房地产出了问题，那么受牵连的将会是一大片——

基建（资金来自于卖地）、家电（后地产周期）、钢铁水泥（地产和基建的建设材料）乃至汽车（后地产周期）……

有些人可能会说，这正证明，中国经济已经被房地产严重绑架了。

其实，在大部分国家，包括美国，房地产都是重要的支柱产业。只要房地产一声吼，任何一个国家都要抖三抖的。

根据国外经验，房价一旦趋势性下降10%以上，就非常容易发生系统性风险。

比如，2008年，根据美联储的计算，美国可以承受23%的房价下跌。但实际上，当房价跌13%以后，就一发不可收拾了，爆发了严重的次贷危机。

历史表明，十次金融危机有九次都是房地产引起的。

所以，房价岂能说降就降？

一线城市的小伙伴可能会问了：如果房价一直稳在高位，我们什么时候买得起房？

我觉得，近某位官员刚好回答了这个问题：

只要中国长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，房价收入比就会砍掉一半。

五

后一个问题：稳房价时代，谁受益？

总体上来说，2019年的房价依然处于“稳中有降”的趋势，很难再“大起大落”。

对于刚需族来说：

没买的，不用担心房价继续大涨。

买到的，也不必担心房价大跌而买亏了。

所以，可以安心工作，好好追求美好生活，好好去搞创新了。

而对于炒房团来说，暴涨的时代一去不复返了，还是拿钱来支持实体，支持股市吧。

对于房地产企业来说：

红利时代已经远去，“剩者为王”的时代已经逼近。

这意味着，小企业的生存将愈发艰难，本周四港股中的几只内地房地产股接连崩盘，就是一个信号。

而对于梯队的龙头企业来说，美好的白银时代才刚刚开始！

楼市趋向平稳，如果你现在想更懂股市投资，不妨借助我的投资课系统的学习一下，现在讲到价值投资，快接近尾声，有的学员已经做了两大本笔记了。

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