过去，中国的房地产经历了两个完整的周期，目前我们正在经历第三轮周期的底部，未来将会逐渐爬升。

这种结论不难得出，各大城市依然非常依赖房地产，整体资金面也趋于宽松，政策也已经触及底部。

而在房地产的周期中，不同城市之间差异还是比较明显的。

比如2009年至2011年轮上涨周期中，一线城市涨幅非常明显，但中小城市涨幅就十分有限，有数据显示，在2009年至2011年，一线城市整体涨幅在26%左右，而二线城市和三四线城市平均涨幅只有15%和7%。

随后的第二轮上涨周期中，即2012年上半年到2014年上半年，一线城市涨幅约为6%，但同期三四线城市房价却在下跌，一直延续到2015年下半年。

前两轮上涨过程中，三四线城市基本没有得到什么利好，也正因为如此，这些城市累计了巨量库存。以致在第三轮上涨周期中，定向去库存成为重中之重。

也正因为如此，本轮房地产周期中，三四线城市房价的涨幅相当惊人。

但问题是，定向去库存中的“定向”并未成功。

因为近一轮的上涨周期，即2016年初到现在，各类城市是普涨的节奏，比如一线城市累计平均涨幅为39%，二线城市和三四线城市分别为30%和33%。

这其中不需要去库存的就是一线城市，也就是说这一轮为三四线去库存的代价是房价的明显普涨，这直接导致那些人口流入型城市居住成本直线上升。

后者直接的表现有两点，一是购房市场的房贷成本直线上升；二是租房市场购房市场的强力调控后长租公寓的“野蛮”崛起。

大城市还有城镇化的红利可以吃，调控保持平稳，时间可以抹平这些压力。但对于小城市而言，近一轮去库存带来的房价上涨，隐患巨大。从2019年开始，随着一二线城市通过放松土拍限制，降低人才落户门槛等方式给房地产兜底，这些隐患将会显性化。

住建部专家顾云昌近期就警告称，2019年房地产市场的主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成过快下滑，表现在销售、投资和房价上。这基本上就是在警告三四线城市。

除了大家常关注的货币化安置放缓之外，三四线楼市的隐形库存风险也非常值得关注。

就房地产库存来说，分为显性和隐性。显性库存就是拿到预售证的这批商品房，目前三四线城市这一块库存消化得的确还算不错。截至2018年8月份，336个地级市中，已经有281个地级市显性库存降至18个月以内。基本回归至2013年的水平。

但问题是隐形库存非常令人担忧。这些隐形库存包括在途库存（指的是已经开工但未拿到预售证）、未开工库存（已出让未开工的土地）、二级市场库存（简单理解为购房者手中的空置住房）。

在途库存和未开工库存这两块是不怎么被人们关注的，而实际上开发商都想薅去库存的红利，拿地开工量大于安置新增需求，都想趁着价格上涨的窗口期多赚一点。

毕竟一二线城市房地产在高压之下，要维持高速增长，房企也唯有这一条路可走。

中国家庭金融调查与研究中心于2018年12月发布的《2017年中国城镇住房空置分析》报告显示，三线城市空置率为21.8%，并且呈持续上升的趋势。

即便到现在，三四线城市，新房供应量可以说是敞开供应的，没什么人会买二手房，上升期如此，未来下行期更是无人问津了。而且二手房价格跌幅比新房价格跌幅更猛。

三四线城市人口在流失，房子越减越多，这个问题会越来越严重。与一二线城市投资性空置相比，三四线城市的空置房是真正的空置房，未来真的就是纯粹一堆钢筋混凝土而已。

提到人口，就不得提目前的人口老龄化问题，二孩虽然全面放开，但效果显然不及预期。

新中国一共有三轮婴儿潮，分别是1952-1959年，每年出生1600万至2200万人，1962-1975年，每年2100万至2900万人，1981-1997年，每年2000万至2500万人。

这几轮婴儿潮，关键的是第二轮和第三轮。去年有个著名的“六个钱包”观点，指的就是第二轮和第三轮婴儿潮一块买房。简单说就是，两代人透支家庭财富供养一代人的房子。

大城市的房子虽然更贵，但小城市的老人在为子女买房的过程中透支比例却更高，这注定大量中小城市中，1981-1997这轮婴儿潮，他们不仅要供房子，还要赡养老人，这个问题也越来越严重，压力越来越大。

2007年至现在，年均出生人口仅有1600万人，今年已经只有1500万人了，婴儿潮很难再有了。没有自然需求，靠刺激维持房地产，副作用会越来越大。

眼下，一二线城市正在试图通过一些宽松措施来稳住房地产市场，给到的三四线城市压力会更大。

内因会自然带来量变，而上述外因则会加速量变至质变。大城市基本面不错，放松会带来直接效果，但刚刚经历了一轮去库存的三四线城市，放松也很难有明显效果。

新一轮周期，一二线触底缓慢回升，而三四线只能逼近拐点，一部分三四线城市房价拐点已经先行出现，等待他们的只是继续下行。触底反弹？然后显然没这个机会了。（来源：楼市微观察(ID:loushi666)）

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