作者：青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容

随着国内房地产市场的价格快速飚升，近国内一线城市的房地产市场更关注的是这些城市10万元以上的楼盘，哪一个城市多？10万以上的二手房价格哪个城市高？据此，国内房地产市场的财富增长多少同样也成了当前国内外都十分关注的热点话题。比如，早些时候有国际咨询机构估计中国住房市场的市值达到65万亿美元以上，远高于美国、日本、欧盟三地的总和。

近有广发银行与西南财经大学发布《2018中国城市家庭财富健康报告》，透视中国城市家庭财富管理现状、特征及问题，调查对象包括华北、华东、华中、华南、西南、东北和西北7大区域、23个城市的上万家庭。调查的结果是，近年来中国城市家庭居民资产规模出现快速增长，从2011年的户均97万元，增加到2017年的150.3万元，年均复合增长为7.6%。预计2018年中国城市家庭户均总资产规模为161.7万元，户均将资产规模为154.2万元，户均可投资资产规模为55.7万元。

报告显示，中国家庭总资产中，房产所占的比重。2017年，中国家庭总资产中房产所占的比重达77.7%，远高于美国的34.6%；金融资产所占比重仅11.8%，和日本、英国、法国等国家相比，资产配置比例严重不均衡。中国居民的金融资产中，42.9%为银行存款，股票仅占8.1%；也就是说，在中国居民家庭总资产中，仅有0.96%的资产配置了股票，不足1%。

看到这个报告，给人的印象肯定有：一是这几年中国居民的财富出现快速的增长，短期内中国居民家庭财富增长一倍以上；二是中国居民快速增长的财富主要聚集在房地产的住房上；三是由于中国居民财富主要聚集在房地产上，其他金融资产占的比重极低，特别是股市。这也是中国股市之所以不能够发展繁荣的重要原因所在。

其实，这些数据要说明的问题不是太多。一则取的样本太小，在大数据时代，这样的小样本数据效果十分有限。而且中国居民财富问题，如果在2000年房改前去了解，几乎都处于一个极低水平。这几年中国居民家庭以住宅财富的增长，重点应该表现为一线城市，表现为持有多套住房的居民（即目前城市居民持有2套以上的住房占比为20%以上）。对于只持有一套住房的居民，及三四线城市居民的住房，其以住房持有的财富速度肯定不是那样快。特别是，住房为两栖产品，如果居民只是持有一套住房而没有交易出去，那么这些住房根本上就没有财富效应。

因为，在当前楼房还在上涨的情况下，只是持有一套住房的居民，想在当前的情况再增加一套住房是十分困难的。即使他们有愿意增加一套住房，其负债率也马上上升。而把现在所持有的一套住房出售交易，那么估计这些居民要花更高的价钱来持有另一套住房。所以，在这样的情况下，只是持有一套住房的居民，以这套住房来估计其财富多少意义不大，更多的是持有多套住房的居民有意义。因为，持有多少住房的居民家庭不仅其持有的住房随时都可以进行交易，也估计在之前已经卖买过多次住房了，这部分居民其持有的财富则是当前中国财富持有者。也就是说，就目前的情况来说，由于住房作为财富占居民家庭财富的比重过高，整个社会财富分配不公平会越来越严重。

还有，国内居民财富持有金融资产所占的比重过低，特别是股市所占的比重过低，这并不是国内居民喜欢购买住房的问题，而是近十年来，国内居民财富快速增长基本上都是来自住房市场，都是来自住房投机炒作。如果这些居民不是从来住房投机炒作，那么其财富增长肯定会很小。既然他们财富来自住房市场，想让国内居民的财富转移到其他金融资产上去当然不是容易的事情。特别是中国的金融市场一直不成熟，投资机会少，特别是中国股市，近十年，凡是进入股市的投资没有不败得落花流水的。在这种情况下，国内居民会愿意进入股市吗？如果中国股市是一个如美国股市那样的十年牛市，居民进入股市都可大获其利，我相信国内居民同样会涌入这个市场，国内居民的股市财富占有比重也会快速增长。所以，只要拨开云雾见天太阳，才能够看到问题的实质所在。

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