按照当下的经济形势和调控政策，外界普遍预计北京楼市在“金九银十”很难有所表现。然而，9月第三周楼市表现则让人略有惊讶。统计显示，9月第三周，北京新房住宅成交网签高达2628套，创造了今年以来一周。其中，限竞房集中供应，带来的拉动效应功不可没。但与此同时，受供应相对大于需求因素影响，限竞房项目成交状况也冷热不均，分化态势比较显著。

低总价成交占优

据地产营销人发布的统计数据，进入9月，从北京成交楼盘特点来看，500万元以下住宅成交套数占比过半，500万-600万元住宅成交套数占比12.08%。低总价成交是目前市场主流特征。总价600万元以内的住宅成交超过60%。

地产营销人出品人韩乐表示，低总价成交占楼市主流主要是由于限竞房集中入市导致供应井喷，这也同时说明刚需刚改客户的置业热情正在被激发。

从供应上来看，限竞房自6月起供应套数占比过半；7月供应套数持续攀升，占比高达67.86%；9月至今，供应套数占比已超八成，完全改变了北京新房住宅的供应结构。

从成交层面看，9月限竞房项目网签套数占整体住宅成交的22.77%。预计后市，该成交占比会持续增加，楼市地位得以夯实。

供应格局将有变化

据诸葛找房数据研究中心数据显示，截至目前入市及待入市项目共计70个，其中入市项目18个，供给房源近万套，但仅有8个项目有网签记录，网签套数在1100套左右，网签率仅有11%，网签率较低，市场较冷。限竞房项目的遇冷，新房市场供大于需，一定程度上表明北京新房市场已经开始有进入买方时代的前兆。

从9月成交区域分布看，以石景山为代表的西部，以通州为代表的东部，以大兴为代表的南部，以昌平为代表的北部，四个区域销售占比相对均衡。潜在供应方面，四季度东部和西部板块新项目将进入密集推货节奏，有望在成交占比上取得优势，从而打破当前供应均衡的局面。

总体上看70个限竞房项目分布，大兴项目数量多，高达15个，其次为房山，限竞房项目为9个，海淀限竞房项目8个位居第三。近郊区共有39个限竞房项目，主城区共有24个限竞房项目，远郊区共有7个限竞房项目。

值得注意的是，一些新项目所在的区域板块非常成熟，如中央别墅区，且产品线也相对丰富，是限竞房入市3个月以来一批资质的项目。此外，以往供应稀缺的板块也将成为市场关注的焦点，但也有一种迹象值得关注。有机构调查显示，当前北京楼市客户结构正在发生巨大的变化，客户变得稀缺的同时，大幅度扩区选房也越发常见，整个西部片区或者东部片区内，甚至全北京范围内的项目几乎都成了竞品。

项目成交现分化

值得注意的是，当前多数限竞房项目的成交去化并不理想，总体去化率仅在四成左右，已经出现两极分化的趋势，只有少数项目能获得开盘热销，而大部分则未达到销售预期。

对此，业内人士分析，与限竞房扎堆入市相比，市场需求则显得相对稀缺，尤其政策依旧高压，让购房门槛居高不下。客户对项目的选择空间愈发宽广的情况下常常货比三家，延迟下单。这无疑延长了各个楼盘的去化周期，接下来的竞争烈度会持续升级。

面对竞争，开发商在营销上也尽其所能。中原地产首席分析师张大伟表示，地产营销在客户召集、客户转化的环节，几乎用上了所有能利用的渠道，为了终的目标，几乎是无所不用其极。而且开发商正越来越倚赖渠道拓客，项目给渠道的点位日渐攀升，甚至有的项目高达10%。

有业内人士分析，营销手段之外，产品依旧是核心竞争力。预计具有独特区位优势的、拥有稀缺配套资源的楼盘去化难度不会太大，但那些区位一般，交通不便的项目无疑会陷入沉寂。对于这类项目，要么精雕产品，为楼盘“增配”，要么采取实实在在的降价促销，否则销售难度可想而知。此外，那些重点打造产品差异化以及创新产品的限竞房项目实现快速去化的可能性也较大。

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