美豫投资观点：

2016年9月30日以来，对于疯狂的房地产市场，政府又祭出了史上严调控政策，但是在一轮又一轮加码严调控之后，房地产市场依旧高烧不退，反而越来越多的人想要逆势买房，例如多地万人摇号买房。几乎整个市场都在认定，房价永远涨。

其实，主要的推手还是“土地财政”制度下的地方政府。尽管中央近年一再强调“房住不炒”，但是依旧无法改变地方政府推动房地产市场持续火热的意图。

因为，在当前中国的分税制下，土地出让金收入几乎是所有地方政府重要的预算外收入来源。而此外，房地产的发展对当地就业、银行系统发展、政府及地产开发对基础设施建设的贡献都是巨大的。简单来说，就是地产热，才能快速发展，才有业绩有政绩。

正所谓上有政策下有对策，即使中央把房价等作为指标来考核，尽管一个个涨幅较大的地方城市不得不推出限贷、限购等政策，也无法给地产降温，地方政府甚至玩出了各种花样，营造出房产市场更加火爆的局面。

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其实对策就是简单的经济学原理，供求关系。供求平衡，市场价格才会稳定，调控的手段主要是抑制需求，让你没有资格买，让你贷不了款买。那地方政府要做的很简单，限制供给就够了，买的少了，我压低土地供给，就可以化解掉需求下滑的压力。还有部分城市更火上浇油的是，通过“人才引进”政策，让更多的人有资格买，变个法扩大了需求。

当然了，畸形的限价政策也被借来炒作了一番。在限价政策下，一手房比周边二手房还便宜，买到就是赚到，试问，能买的谁不愿意买？就出现了万人摇号的情况，再加上地方的炒作，就给人一种暗示，房地产市场极其火爆，未来还会暴涨，赶紧买房。更悲剧的是，很多开发商把全款买房作为购房条件之一，买房者几乎一下子全成了投机者和投机的公司，甚至官员打招呼买房，反而把刚需拒之门外。也就是说，投机的更多了，刚需问题根本没有解决，需求进一步扩大。

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供给收缩，再加上去库存基本结束，但是新的刚需并没有解决，投机购房者的热情依旧高涨，可想而知，未来还是有上涨甚至大涨的风险。

也就是说，尽管因城施策、因地制宜……有着一系列创新调控政策，但其实并没有什么太大效果。如果没有改革分税制，没有形成有效的房地产长效机制，没能解决地方收入靠卖地的局面，地方政府还会有无数的手段、对策，抗衡调控，甚至在调控松动时会让房价再次像脱缰的野马一样飞驰。

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未来房地产政策会不会松？房价还能不能涨？

从地方政府的角度解决了为什么越调控越热的问题，再来分析一下目前中国房地产整体的情况。

首先，当前房地产有没有泡沫？有，但是距离破裂还有一段距离。

为什么说有泡沫呢？看一下房价收入比（房价/家庭年收入，也就是一家人开开心心不吃不喝几年可以买房）就知道了，国际上来说，比较舒适的房价收入比在6以下，超过15就属于负担较重了。据numbeo统计，2018年中国的房价收入比为28.2，而北京、上海、香港、深圳分别占据了全球大城市房价收入比的前四位。

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（资料来源：numbeo）

再来从地图上感受一下，这只是按国家的平均值来算，不同城市的情况可能会有比较大的差异。

那为什么说距离破裂还有一段距离呢？这是由于国情的不同，我国的储蓄率相对于其他国家要高得多，而对于年轻人买房来说，父母拿出积蓄付首付，甚至父母帮着还贷或者缓解生活压力（带小孩、养小孩）都是很普遍的现象。这等于是至少两代人的积蓄去买房，而且对于独生子女来说，可能是双方父母都做出了贡献。这也是为什么中国人接受得了这么高的房价收入比的原因。

而许多发达国家并没有储蓄这个概念，月光，甚至周光（有的地方一周发一次工资，要不可能有人会撑不过一个月就饿死了），如果买房，完全是靠自己的收入去买房还贷。

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其次，是否还需要依靠房地产拉动经济？不那么需要了，或者说该到了戒掉房地产依赖症的时候了。

回顾房地产市场的几轮上涨，都是因为经济增长遇到了瓶颈，经济增速下滑，国家开闸放水，刺激房地产市场蓬勃发展，带动地产、基建、地产相关产业高速发展，来拔高GDP增速。

但是，依赖房地产拉动经济的弊端也逐步显现。

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其一，高杠杆、高负债，泡沫和风险在积累。我们看到，每次GDP增速出现下滑，政府就会通过刺激加杠杆的方式来保增长。从08年全球金融危机后的情况来看，不论是企业、政府还是居民加杠杆，房地产都会受益。配合政府的宽松政策，房地产3年左右小周期的顶点几乎都与这几轮加杠杆的时点吻合，09-10年，12-13年，15-16年正是房地产火爆的上升阶段，而在火爆之后则是去杠杆和“严厉调控”。

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（资料来源：海通证券）

但是，一轮又一轮依靠房地产拉动GDP之后，房地产和基建等投资对GDP增速拉动的边际效应已经明显减弱，但是债务问题却越来越严重。目前中国全社会杠杆率处于250%的顶峰，已经没有多少举债空间了。这也是为什么，近几年国家把去杠杆作为重中之重，因为再不去，债务压顶，风险可是很大的。前面我们提到，房地产是有泡沫的，如果放任不管，用不了多久，泡沫和风险就可能超出控制，酿成危机。

（资料来源：海通证券）

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其二，对实体经济的挤出效应。对于银行等机构来说，“房价永远涨”的观念下，往房地产方向放贷等于躺着挣钱，对小微企业放贷却要担心各种风险。这样就导致相对廉价的资金大量汇聚到房地产，而小微企业的贷款成本却高的离谱（10%-20%的融资成本让无数企业举步维艰）。离开了宽松的环境，实体经济尤其是小微企业受到的冲击为严重。

从另一个角度来看，辛辛苦苦、劳心劳力办企业，几年挣的钱都送给了银行，还不如拿着钱去买房，躺着。这也是为什么我们看到，温州炒房团之后，无数原本是做实业的小老板，关了工厂企业，化身一个个炒房团，跑遍各地房价有洼地的地方去炒房。

可悲的是，原本可以创造更多就业、撑起实体经济发展的他们，却选择了以炒房的方式，剥削许多老百姓几代人的积蓄。

其三，抑制了创新。理由其实和上一条差不多，但是在中美贸易战的背景下，看出了我国在高科技、创新等领域还存在明显的短板，所以专门列出了一条。

毕竟有了炒房这一更容易的赚钱方式，可能除了华为这类极少数有资本、又有意愿不去炒房选择坚持去研发的大企业以外，更多的企业和资本在诱惑下选择放弃初心。

美国为首的发达国家对我国有着技术封锁，我国在许多领域想要不受制于人，就需要更多更高效的研发投入。从芯片领域就可以看出，我国的芯片进口量已经超过了石油，而且据测算，中国90%的芯片依赖进口！也就是说，国产手机卖的再好，主要利润还是被别人拿走了。

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毕竟“房子是用来住的”，无论是盖房，还是买房，能盖出几个宇宙大房企，但这些企业并不会让我国科技创新走在世界前列。

其四，抑制了其他消费。这个其他是指房地产意外的消费，诚然房地产可以带动装修、建材、家具、家电等一些列行业发展，但是对其他领域的消费带来了明显的抑制效果。

房子、医疗、教育已然成为了压在老百姓头上的三座大山，而其中重的就是房子，作为消费主力的年轻人，一旦到了该结婚生子买房的时候，其他消费多少都会有所降低。没买房的勒紧裤腰带准备首付；买了房的勒紧裤腰带还房贷；再有点钱的准备置换或者买下一套房。如果未来房价还在跳跃式前进，也会进一步挤压尚未购房的刚需人群的消费欲，甚至挤压更多意欲投资、投机买房者的消费欲。

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从消费数据上来看，增速也是呈现逐步降低的状况。消费欲的降低，靠“消费升级”这种口号来有效扭转的难度还是很大的。

后来做一个通俗的比喻，把国家的经济状况比作一个运动员的能力。房地产就好像是有副作用的兴奋剂一样，吃一次，能力（经济增速）短期会有反常的提升，吃多了，药效会降低，副作用会不断积累。当年日本一次性吃太多药了，大病一场（“失落的十年、二十年……”），到现在还没怎么缓过来；后来美国也从中获益，开始猛吃药，结果不仅也大病了一场（08年金融危机），并且还是个传染病，全球都不怎么好受。

而现在，中国吃了一次又一次药，副作用开始显现出来了，药效也降低了。后面很可能就是两个选择：要么继续吃药，成绩还能提升，但是可能过不了多久就会病入膏肓，也要大病一场；要么下决心戒掉（改革土地财政、发展房地产长效机制），走正常的强身健体路线（大力发展高科技、创新产业、高端制造等等多种改革方式），在健身有成效前，成绩会有些不尽如人意，但是可以逐渐排除以前的副作用，更健康的发展。

总结来看，当经济增长不景气的时候，政府还是有继续刺激房地产，托举经济的可能，也就是说房价还可能有不小的上升空间。但是，这取决于政府是否决心戒掉房地产依赖症，取决于是否能够真正建立起长效机制。现在对于房地产明确提出了两个目标：“房住不炒”和“建立房地产长效机制”，而且在整体经济上强调了防范风险，并依靠严监管、去杠杆等措施逐步挤出风险和泡沫。因此，从大方向上来看，这很有可能令本轮调控不同于以往，很可能持续到长效机制出台，成为中国房地产里程碑式的转折。当然这个转折并不意味着房价下跌，而是房地产市场未来可能会逐步摆脱“炒”的属性，由过热回归正常，避免暴涨暴跌，以及由此带来的各种风险，促进房地产市场及整体经济更加合理、平稳、健康的发展。

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