特约撰稿人平川

人民日报海外版本周一发布了一篇《人大回应“征收房产税”释放明确信号》的文章，文中 强调，“征收房地产税，已经是确凿无疑的方向”——这句话被很多媒体作为标题，并借人民日报的这样的“来源”，说明房产税已经 。

但对于老司机来说，这样的炒作每年两会都有、喊喊口号罢了，了无新意。如果仔细看人民日报海外版的原文，除了“征收房地产税，已经是确凿无疑的方向”，文中还说“（房地产税）离正式出台还有相当的时间”。

房产税不是用来抑制房价的

首先应该清楚一点的是，房产税不是用来抑制房价的，官方也从来都没提过这个说法。房产税的开征，更明晰的用意是拓展新的税源，用以替代现有的土地出让金。

根据财政部的数据，2017年国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。另有测算显示，按市值计算的房地产总值高达约300万亿元左右。

我们将这两个数据相除，可以得到：5.2万亿 ÷300万亿 = 1.7% ——也就是说，如果按照目前房地产市场总值，每年征收1.7%的房产税，就可以完美取代土地财政收入了。

但实际上并不需要1.7%，因为土地出让金不会从5.2万亿突然归零。不仅不会归零，事实上，去年的土地出让金收入还创下了历史新高。

我们来看过去十年的土地出让金情况（数据来源：财政部、国土资源部）：

2017年：52059亿元，+40.7%

2016年：37457亿元，+15.1%

2015年：32547亿元，-21.4%

2014年：42606亿元，+3.2%

2013年：41250亿元，44.6%

2012年：28517亿元，-14%

2011年：3.15万亿元，+14.6%

2010年：2.71万亿元，+16.2%

2009年：1.59万亿元，+70.44%

2008年：9600亿元，

过去十年的土地出让金，从2008年的9600亿元、到2017年的5.2万亿元，翻了5.4倍，总体呈上升趋势。

2013年和2014年的4万亿+，本被认为是不可逾越的高点，之后两年的土地出让金也应声回落到3万亿+ ——但2017年，这个数值则直接从3万亿+跃升到5万亿+，创下历史新高。

如果把过去十年的土地出让金连成一条线，可以看到明显的上升趋势 ——也就是说，土地出让金这项收入依然坚挺、远未见到颓势，而且刚创新新高。那么，有什么理由、或者说有什么动力，要用房产税去替代这项收入？

如果说房产税是为了未雨绸缪，那也是要等到土地出让金的增长明显受限、徘徊不前之后，才真正推出 ——在这之前，都是“准备阶段”。

所以人民日报海外版会在文中说，“（房地产税）离正式出台还有相当的时间”。而且每年两会都喊着要开征房产税，已经喊了十几年了。

退一步讲，如果假设2017年的5.2万亿就是土地出让金的“大顶”、之后不断下滑；假设2020年，土地出让金会降至2017年的80%的水平 ——参照2015年相对于2014年同比下跌21.4%，那么只需要大约0.34%左右的房产税率，就足以满足地方 的需要。

0.34%的平均税率，比起美国各州1%-3%的房产税率，已经足够具备社会主义特色了。

似乎还是勉强具备可行性的？

落实到具体的税收上困难重重

但是，如果考虑到推行房产税过程中的制度成本，可行性就没有那么乐观了。

问题来了：房产税怎么收？

策略一：一套 ，二套起征

应对方式很简单，假离婚 ——比如一对夫妇名下两套房，离婚后每人名下一套，就从征收房产税到免征了。以此类推：这对夫妇各自的父母也都离婚，那么一大家人可以免征六套房。完美规避。

策略二：按照人均面积征收

应对方式依然简单，把亲朋好友接来住 ——通过增加人的方式来“拓宽”免征面积，依然是完美规避。如果税务局再去甄别住户身份证的真假，辨别是否有血缘关系，那又是一笔天价数字的制度成本。

策略三：按照房产价值征税

如上文所推算，即使 终的平均房产税是0.34%：那么在北京三环内，一幢100平米的二居，市值约为1000万元 ——每年需要缴纳的房产税就是3.4万元；而且考虑到北京房产长期是不断 的，未来需要缴纳的房产税一定会相对于3.4万元，越来越高。

3.4万元，折合每月2800多元，看起来好像还可以接受。但是，北京 并不都是富豪，也有很多国营机关或者是工厂的老职工、或者基层公务员，一辈子奉献国家，到 后落下这么一套房。他们持有的房产很值钱，但退休金并不高，如果强制去征收他们的房产税，如何征得上来？

无论北京、上海、深圳，还是一些房产价值比较高的强二线城市，有些住在 的普通市民就是交不起房产税。那么你是征还是不征？

如果硬要上门征收，不符合道义，而且很容易引发官民矛盾，于国家形象也有损伤；如果有一部分人可以不交，那么其他人会不会援引此例，也不交？

所以，且不说现在土地出让金增长势头良好，没有用房产税替代的必要，地方 也没有动力去推行 ——因为房产税开征必然会影响到土地出让金收入。即使地方财政真的有需要，从可行性上来看，从征收房产税的制度成本来看，这也是相当难执行的。

确定下来方向很容易，纸上的规划也不难，但一旦落实到具体的税收上来，你就会发现困难重重。

房产税面临的困境

国家税务总局前任副局长，曾于2011年在《财经》杂志上发表了一篇文章， 《房产税不符合中国当前的国情》，就讲到了征收房产税的制度成本问题。并以当年取消农业税做了类比。

2006年中国取消了几千年来的农业税，这项德政的背后，其实是征不上来 ——农民本就不富裕，有的农民因为家人生病或者其他原因，就是没有钱交农业税。这个时候地方 就面临两难：如果因为不忍之心，允许一部分人不交，那么就会损伤到制度的严肃性，其他人也会不交；如果强令 人都交，那么一部分人真的没有钱交，很容易引发官民矛盾和冲突。

权衡之后，征收农业税的综合成本，要远大于实际收上来的这点税，所以 后干脆取消。虽然国家层面是2006年正式取消的，但实际上在2003年之后，很多地方 就已经把农业税取消掉了。

房产税面临同样的困境。

如许善达7年前在 《房产税不符合中国当前的国情》中所写：

总会有一部分住房 者不缴纳房产税，可能因为住房 者的收入在某一个时间段不足以缴纳，也可能有纳税能力但因为种种原因不愿意缴纳。

面对这样一个必然出现的局面，如果地方 放任不缴纳者，很快就会出现“劣币驱逐良币”的结果，必然是越来越多的人不纳税，也就是说，有能力愿意缴纳的住房 者也会加入不缴纳的行列。

如果地方 必须依赖这项收入维持支出需要，一些不富裕的基层地方 必然会动用税法赋予他们的强制手段。可这一批人中如果有10%的人不缴纳， 怎么办？甚至只有1%的人不缴纳， 怎么办？有的住房 者这个纳税期交了而下个纳税期不交， 怎么办？

房产税不能成功的第六个原因是，对高档住宅在保有环节征收房产税可能会引发难以估量的负面效果。

如果房产税出台，地方 之间对人才的争夺战略必定会以各自竞相返还房产税的方式，使房产税自生自灭。

城发绿园400-890-0000 转 831436

效果图

动态：城发绿园二期“楼王”全城紧急加推中，97-153㎡经典通透户型，买就送5年物业费。目前加推二期高层A1，97-127平米在售，起价约6500元/㎡；小高层A5，A6，105-133平米在售，起价约6900-7000元/㎡；洋房B1，136平米在售，均价约8000元/㎡。 Loft预计2018年10月份交房；二期项目11月8日封顶，小高层、洋房预计2018年12月底交房，高层预计19年8月底交房

项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越， 五号线经过的核心区域，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。