美国上演抢房潮，十年前楼市泡沫重现？

追涨杀跌，全 都一个样，美国也不例外。

狗年一开年，美国楼市就迎来好彩头。2018年1月初美国 房屋总价值31.8万亿美元，同比增加6.5%，创下自2014年7月以来 同比增幅。

眼看房价一路攀升，争抢进场的人也越来越多。在美国楼市一线工作的邱方告诉中新社国是直通车，一套房子出来了，三四家去竞价。“不加(价)根本买不到。”

市场火热是好事，但过了头一定是坏事。

曾在2005年预言过美国房地产泡沫破裂的James Stack称，他的“房地产泡沫晴雨表”在过去一年中上涨了80%，这意味着房地产泡沫亮起了红灯。

十年前楼市泡沫重演？

时间拨回10年前，房地产泡沫的破灭让美国陷入了百年一遇的经济危机。直至2012年，美国楼市才得以触底反弹。

美国人口普查局数据，2012年1月，房屋平均价格为26.6万美元。近几年，随着美国经济复苏，楼市也逐渐升温。

2017年12月，房屋平均价格为39.9万美元，恢复到危机前的水平。这是否意味着美国楼市泡沫又来了？

判断楼市是否存在泡沫，苏宁金融研究院宏观经济 主任黄志龙认为可参考三方面指标：

一是按揭贷款违约比例，按揭贷款违约比例越高，泡沫越大；

二是居民按揭贷款 率水平， 水平越高，泡沫越大；

三是金融机构按揭贷款获批平均信用水平，信用水平越低，说明按揭贷款门槛越低，泡沫越大。

2008年美国发生次贷危机的一个重要原因就是，购房贷款中出现了许多不良贷款。而这些贷款又被层层打包流入金融市场，形成了倒金字塔的效应。

“当底层的不良贷款出现问题后就引发了崩盘。”邱方认为，次贷危机以后，美国银行在贷款审核方面是 严格的，目前来讲金融机构的贷款都 健康，不良信用的人很难获得贷款。

她判断，当前，美国楼市并不存在泡沫。

黄志龙同意这一观点，他认为，美国房价再创历史新高，是美国经济复苏的原因，也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果，整体看楼市泡沫并没有达到次贷危机之前的水平。

“现在说美国楼市泡沫又来了为时尚早。”中国社会科学院美国研究所副研究员、经济室主任罗振兴也认为，一些此前受到经济危机重创的地区，房价刚刚恢复到危机前的水平，全美房价总体水平也在去年刚刚恢复到危机前的水平。

“相较于居民收入的增加来看(较危机前已有很大提高)，美国目前的房价并不算很高。”但他也表示，局部地区房价可能存在过热的情况。

2018年继续高歌猛进？

倘若美国楼市泡沫还未显现，是否意味着2018年楼市将继续高歌猛进？

黄志龙对美国2018年楼市持谨慎乐观的态度，他认为在美国经济持续向好和稳健复苏趋势下，2018年楼市可能会延续震荡上涨的态势。

美国房地产估值公司Zillow预计2018年美国房价将上涨4.1%，比2017年的6.9%有所放缓。

在邱方看来，支持美国楼市持续向好有三大条件：

一是美国整体经济形势向好，支持强劲的购买力。

特朗普税改将企业税从35%降到了20%，对经济的刺激和家庭的购买力，有极大的推动力。另外，美国失业率创历史 水平，消费指数不断增长，会进一步刺激消费。

二是弱势美元效应。

随着特朗普税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金会进入房地产行业。此外，弱势美元可能导致很多国外 者来美置业，中国即是一例。在美元弱势时入场，待美元强势时受益，这也是市场的预期。

但罗振兴预测，2018年美元贬值可能不会持续。

三是美国房地产市场整体供不应求。

一线城市，如纽约、洛杉矶，整个加利福尼亚州，人口增长和房屋供应量是不匹配的，差值达到50%以上。以南加州为例，人口增长和房屋需求差值达75%，只能满足25%的增长人口的需求。

“供不应求的状态是推动楼市增长的 核心因素。”邱方说。

美国楼市供不应求的背后，是两大世代的强劲需求。千禧一代(1981年至2000年)逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代(1964年至1964年)逐渐退休，寻求更好的居住条件。

“美国一线城市，一个房子有多少人在抢，这是我们深入一线的人 能感受到的。”邱方判断，市场的紧俏，在2018大概率会持续。

上涨周期何时结束？

美国经济基本面虽然较好，但隐忧也不少，很多根本性问题还没有解决。

“加息通道可能回来，对资本市场产生冲击，尤其是财政状况不可乐观。此外，劳动创业率也没有根本性改观。”罗振兴认为，虽然短期数据很好看，但预期在改变，楼市是否会发生牛熊转变还待观察。

他指出，特朗普税改属于刺激性政策，在经济复苏的背景下，继续推进量化宽松政策，可能会导致未来2-3年美国经济过热。经济一过热，通胀一回来，美元加息，利率提升，对房地产是一个不好的信号。

在罗振兴看来，两方面因素将影响楼市未来走向，一是加息效应，二是财富效应。“个人认为加息效应远远高于美国居民收入提高的效应，对房地产未来发展更加不利一些。”

历史经验证明，美国楼市具有 强的周期性，经历了近10年增长的楼市是否会重蹈覆辙，尚无定数。

至于美国楼市这一轮上涨周期何时会结束？黄志龙预判，当基准利率达到峰值时，或许是美国房价上涨周期的结束。

他解释称，尽管美联储经过连续的加息，但美国实际按揭贷款利率仍保持在相对的低位，此轮美国房地产市场的上涨周期，关键要看美联储基准利率何时传递到按揭贷款利率市场。(张文绞)

城发绿园400-890-0000 转 831436

RDER-BOTTOM: #fff 1px solid;BORDER-RIGHT: #fff 1px solid" width="325">

效果图

动态：城发绿园携手呼和浩特房天下推出重磅惊喜优惠，2018年01.01-12.31日之间参与房天下砍价活动，邀请好友砍价砍至0元，可享受总房款直减10000元优惠（仅限二期房源）+精美礼品，数量有限，先到先得，不与其他活动优惠叠加享受。点击查看砍价活动详情：http://newhouse.nm.fang.com/2017-07-01/25620634.htm

项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越， 五号线经过的核心区域，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。