虽然已入秋，但楼市竟找到了点“初春的感觉”。尤其是听到了下面两个官方表态：

评价一：9月14日，在“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住建部新闻发言人表示：房地产一头连着民生，一头连着发展……

评价二：9月23日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

昨天有读者留言，问我怎样看待“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，我当时简单回答了一句：这说明至少半年内，房地产不会有政策性利空；居民部门适度加杠杆，是被允许甚至鼓励了的。

其实自2021年9月下旬，央行提出“两维护”——“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”至今，房地产、楼市方面就没有什么政策面利空了，利好不断涌出。

到了2022年4月末，政治局会议进一步提出了“两支持”——支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

但类似“房地产一头连着民生，一头连着发展”这种感情充沛的表态，还是比较罕见的。

房地产已经从“灰犀牛”变成了“小甜甜”。

“灰犀牛”，是跟“黑天鹅”对应的一个概念，是美国经济学者米歇尔·渥克创造的。

“黑天鹅”是指概率非常小的风险，突然变成了现实。比如俄罗斯跟乌克兰的战争，就是黑天鹅；俄罗斯竟然被乌克兰拖累成这样，也是黑天鹅。

“灰犀牛”是指显而易见的风险，大家都知道它可怕，但往往无能为力，只能坐等风险爆发。比如俄乌问题就从黑天鹅，变成了灰犀牛。

银保监会的高层，多次在公开场所称房地产是灰犀牛，说房地产有泡沫，存在过度金融化的风险。

不过，随着房企暴雷、房地产入冬，情况终于在2022年3月发生了变化。银保监会给出了“我国房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转”的结论。

到了昨天，“根本性扭转”又变成“实质性扭转”，肯定的力度进一步强化。

而扭转房地产泡沫化、金融化势头的利器，是针对房企融资的三道红线，以及银行发放房贷的两道红线；以及房地产税开征的预期和疫情长期化。

当然，代价也是沉重的。

算上本季度，房地产行业将创下1998年全面房改以来的一个“历史之最”：连续4个季度房地产增加值为同比负增长。

今年以来，全国卖地收入平均每月少收1650亿元。今年前8个月，全国政府性基金收支的“赤字”超过了3.3万亿。（下图）

现在的问题是：适度恢复刚需、改善型购房者的信心，让市场重归常态化。

所以，近期的重要会议不断唱好房地产：

就连上海、广州的楼市政策，也开始有所松动。这说明，四大一线城市也不再是铁板一块，无法继续“隔岸观火”。

目前仍然没有明显松动楼市的，只剩下北京和深圳。

这也符合我们之前的预期：受疫情影响最大的上海会先出手，市场偏弱的广州会跟随，然后才轮到北京和深圳。至于北京和深圳到底会出台多大力度的政策，不确定。

货币棚改也重出江湖，仅在郑州一个城市，国开行的货币棚改、货币拆迁贷款就达1650亿元。全国的规模有多大，大家可以据此推测。

降息还会继续，尤其是5年期LPR还有下降空间，这意味着基准房贷还会下降。另外，公积金贷款也有了小幅下调空间。

当然，楼市还在等一个更大的利好：疫情的拐点。

一旦疫情出现拐点，防疫政策松动，以目前楼市的各种政策叠加，足以让部分区域楼市很快回暖。到那时，部分城市、部分片区再度收紧楼市调控，应该在意料之中。

所以，有能力换房的投资者，要抓紧这轮楼市松动带来的机会，把三四五线城市，甚至普通二线城市的房子，换到一线城市、强二线城市去。部分强二线城市的核心区，现在限购门槛极低，是买入时机；上海和广州部分区域的限购门槛，也在大幅降低。

房子比较多（5套以上），而且已经布局在一线、强二线优质片区的人，就不要在国内不动产上费太多心思了，毕竟将来会有房地产税。适当配置一些其他优质资产、避险资产，或者享受生活，是应该要考虑的了。